Daniel 说投资 189 Ironfish总裁Joseph谈2016年澳洲房市（上）

innkou

各位朋友，大家好！

悉尼和墨尔本的房价经历了三年左右的飙涨以后，近几个月来出现了降温的迹象。
有专家预测，2016年澳洲房市的增长会放慢，墨尔本将从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔。
但也有专家声称，2016年悉尼预计将是全球房价涨幅最大的城市，涨幅将达10%。

那么，2016年，如何看清扑朔迷离的澳洲房产市场表象下的本质？
在悉尼、墨尔本或其它澳洲首府城市投资的最佳策略是什么？
投资者们该如何把握住市场大势？

关于这个话题，对澳洲房产市场有深入研究和长期实战经验的Ironfish CEO Joseph先生是最有发言权的业界权威之一。
Joseph从1998年起投资澳洲房产市场，亲身经历了两轮以上的地产周期，实战积累起庞大的房产投资组合和上亿资产。
他分析总结出行之有效的投资策略去应对不同市场环境，
所创立的投资系统已缔造了一批千万富翁，带领的团队已帮助上万名投资者走上财富自由之路。

今天，我们有幸来近距离了解Joseph对2016年澳洲房市的看法。

Joseph谈悉尼房市
问：Joseph，您好！悉尼房市前两年很热，房价升了好多，
但最近似乎出现降温的迹象，您怎样看待悉尼房市的发展？

答：悉尼房市从2003年后进入低迷状态，到2009/10年左右经历了一段漫长的调整期。
也就是说，投资者要是在2003年买房，六七年间房价基本上没有什么增长。
但是从2009/10年后，悉尼房市重新升温，大幅增长发生在过去两三年，别墅中位价突破了一百万澳元。

过去两三年是大部分人到市场上去抢购的时间，这是人们在地产周期接近高峰时的一种普遍表现，
反映了大部分人喜欢跟从他人，害怕错过发财机会的心态。

然而，在这个地产周期赚了更多钱的人，不是过去两三年入市的人，
而是六七年前在市场还没涨，大多数人不愿出手时选择入市的人，甚至是在上一周期高峰时购买的投资者。

这就是为什么亚太集团在三四年前，
特别是六七年前大力度地带领我们的客户在本周期房价刚开始恢复和升温时，在悉尼较好的区布局的原因。

上一周期高峰，即2003年左右购买的投资者中，也一样有很多出于盲从心理进入市场的人。
他们中很多人最后都选择放弃了，没有将房产留住，甚至低于原价卖出。
而他们中的少数人经历了低谷的痛苦，以长期投资理念为支撑，坚持了下来。
到了现在，房价基本上已经翻倍甚至更多。
比他们晚一些的，五六年前进入市场并坚持到现在的人，在有些区的房价也已经翻倍了。

过去两三年火热高峰期入市的人占投资者的绝大部分比例，他们在悉尼市场上赚了一些钱，
但随着目前市场进入到房产周期的下一个阶段，离翻倍的目标还很远。

对于他们和现在入市的投资者来说，市场还有机会，
但如果想利用房产实现财务自由，恐怕要做好长期奋斗的准备，
有可能要再等十年甚至更长的时间，才能实现房产的翻倍增长。

问：有些房产公司声称，悉尼是澳洲唯一值得投资的市场，您是否认同？
答：我并不认同这种说法。尽管悉尼房市基础很好，但是目前价位已经很高了，
投资者面临的是一个选择的问题：
花同样的价钱，比方说七八十万澳元，是买在悉尼很远的郊区，
还是买在墨尔本、布里斯班或其它首府城市的CBD和周边的一些内城区？

要知道，在世界上的任何一个大城市，市中心方圆5公里以内都是黄金地带，从长远来看地产是最值钱的。
如果选择前者，到很远的郊区去买投资房，那就可能要等待很长时间才能实现大幅增值。

投资者需要判断的问题包括：
将来能接手的下家会是哪些人？
他们将来有没有财务能力花双倍或很高的价格将我的房产买去？
这个区的租客是否会花很高的租金来租我的房子，帮助我实现以租养老？等等。

Joseph谈墨尔本房市
问：那您怎么看待墨尔本市场？有报告称，墨尔本市场前两个季度的房价增幅超过了悉尼。
但媒体上也说了，墨尔本这几年，特别是内城区的高层公寓供应量比较大。您怎么看？
答：去年维州的工党政府实行了一项临时建筑新规，限制楼盘开发的高度和密度，
还收紧了其它一些条件，减少了一部分开发申请。

总体来讲，墨尔本过去几年确实卖了不少房子，还有不少在建，也有一些正在申请或逐渐步入市场。
但墨尔本同时也在迅速发展，人口增长全澳最快。

有多个专业报告预测，按照目前的人口增长情况，不久的将来墨尔本人口会超过悉尼，成为澳洲第一大城市。
而目前作为第二大首府城市，墨尔本的人口与悉尼只相差30多万，但房价仅占悉尼的60%到70%左右。

另外，墨尔本市中心非常宜居。
为什么大家都说墨尔本是世界上最宜居的城市？
因为它的街道很宽，有很多街心公园，以特色小巷和咖啡文化闻名。

墨尔本市中心比悉尼市中心的居住条件要好很多，维州政府希望能把更多的人口带进市中心和周边内城区，
故而允许一部分写字楼改成高档住宅楼。
把墨尔本变成世界级的超级大城市是政府的长期愿景。
Docklands水岸是墨尔本乃至澳洲最大的城区改造项目，过去十五年来一直在进行更新改造工作。
很多世界性大公司把它们的总部搬到了Docklands，
也为把CBD的一部分写字楼改成高档住宅楼提供了很好的先决条件，而这一点是悉尼所没有的。

所以我认为，带着长线思维到墨尔本市中心和城边最好的一些高尚区去占地盘儿，不乏是一个好的布局。
如果墨尔本CBD或内城一些最名贵的高尚区和悉尼的一个普通远郊区的价钱差不多，我个人就会选择前者，
因为将来接手的下家会是收入较高和更有财力的人。

一般有钱人愿意住的地方，不管是楼盘还是区，都会有比较长远的购买力。
所以CBD及周边城市的购买力永远会超过普通的远郊区，这一原则对布里斯班和其它大城市也同样适用。

下期，我们将继续刊登Joseph先生的访谈录，敬请关注！
Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。
我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！
希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。
想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，
您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。