房产焦点：对于澳洲房地产泡沫的解释

小白免

房主和购房者关注房价的飙升与不断高长的投资者的数量，人们围绕房地产市场的谈论从市场的繁荣变成了对泡沫的担忧。澳洲房地产市场存在泡沫吗？Domain房地产集团对此作出一下论述。

什么是房地产泡沫？

房地产市场泡沫是指房价的上涨高于平均水平一个时期，接下来房价会出现下跌，回到开始上涨时的价格或以下。房价开始回跌的那个点被称为泡沫破灭。

例如，房产市场中30万澳元价格的房产，迅速和意外上升至60万澳元，其价格将需要返回到30万澳元或以下才构成泡沫。这个概念被本集团威尔逊（Andrew Wilson）称作威尔逊曲线（Wilson Curve）。这个过程需要一定的时间，价格下降期间被称为校正阶段。

泡沫的形成需要非常规因素推动价格上升，随后因条件改变造成房价的下降。但有时也没有出现价格下跌，所以很难界定是否存在泡沫，除非泡沫破灭。

过去出现过房地产泡沫吗？
房房地产市场泡沫的形成存在众多不同的方式，没有两个泡沫是相同的。大多数澳洲人熟悉的2000年初矿业城镇的房地产泡沫，重创了投资者，其中许多在2015年仍出现房价的大幅跌落。

这些城镇的房地产投资大幅上升，主要因为高回报的承诺和矿工支付的高昂租金。投资者现金的涌入及突发的需求导致价格暴涨。当矿山关闭，房产市场变得渗淡，投资者集体退出市场，卖掉房产，于是房产市场泡沫破裂。

2006年，Port Hedland房产中位价为46.5万澳元，在2012年时曾达到120万澳元。但至今仍在不断下跌，现在中位价为78万澳元。Gladstone、Karratha、Moranbah和 Blackwater也出现类似的价格下跌，比价格最高峰时下降了30％至50％。

单一经济动力型的小局部地区更容易受到泡沫式的波动冲击。然而，并非大城市不会受到泡沫的影响。

美国的房价增上涨曾超过70％，其中大部份的上涨出现在2001年至2006年间，随后房价暴跌，曾在6个月内下降18％。房价暴跌的原因是复杂的，但多数归咎于次级贷款，即贷款人提供房贷给风险较高的客户。当利率从记录低点跃升，丧失抵押品赎回权的情况上升，房价暴跌。

房产市场泡沫为什么后果严重？
泡沫问题是双重的。房价上涨周期存在问题，包括负担能力的缺乏与城镇本身的突然变化。由于负担不起租金，或者卖掉房产大赚一笔，矿业城镇的当地企业及家庭搬离，其中一些城镇再也没能恢复。

房地产市场校正导致的价格下调，削减了个人财富并影响了退休计划，而且造成经济的不稳定。美国房地产泡沫的破裂被认为是使整个国家陷入衰退的主要原因之一。

这可能导致失业，尤其是在澳洲，其住房建设与相关行业是强大的雇主与市场推动力。受影响的个人会发现自己无法退休，无法拥有自己的住房，付账单也很艰难。

大量资金被房地产市场吞噬，特别是银行还会要求房贷持有人为现在不值钱的资产偿还债务，其结果可能是破产、房子被强行收回，甚至引发社会的动荡。

人们的担心程度如何？
小城镇的情况容易发生变化。关于房地产泡沫的猜测大多数来自于省会大城市。尽管如此，悉尼和墨尔本是否处于泡沫阶段还没有达成共识。

迄今为止，悉尼和墨尔本的房价还没有出现过回落到原先谷底价格的情况，而是继续以令人吃惊的速度在上涨。虽然价格上涨的减速与房价的下跌均有记录，但在过去几十年里，这些市场还没有出现过可以被称为泡沫的情形。

对于有多种经济推动因素的城市，房产市场即将崩溃的可能性不会很突出。不过，悉尼和墨尔本也出现了一些可以作为泡沫迹象的特点，这包括投资者购房创记录的高水平及房价上升。

房地产泡沫指标：

• 强劲的信贷增加（越来越多的人承担更多的债务）
• 贷款标准有松动
• 历史低水平的利率
• 高水平的获利推测（市场上中出现更多的投资者）
• 房价飙升
  

确保房产市场不会过热是与澳洲储备银行在内的监管部门关注的事情。
严格的贷款要求，并密切关注澳洲的债务水平以及投资习惯至关重要。尽管如此，广泛的改革可能会影响到其它省会城市，如珀斯，那里没有上涨的迹象。

今年，澳洲审查监管局（APRA）施加压力，一些银行已经采取行动，对投机购房者提高了标准，预计该措施将会持续。

写的真的很不错