Daniel 说投资 148 折旧有什么用?

innkou

各位朋友，大家好！

又到财年末，今天来跟大家聊聊折旧在投资房产上的税务作用。

要知道，在澳洲投资房产，退税主要包括两部分：费用支出方面的退税；折旧带来的退税。

第一部分包括的项目有：

市政税、水务税、物业管理费、贷款手续费、贷款利息、房产保险、出租广告费、修理维护费、

文具和电话费、去检查房子或收房租时产生的交通费等等，这些都能用来抵税；

第二部分的物业折旧退税不需要花什么力气，却是退税中非常重要的一环。

但根据专业折旧报告公司的调查显示，

只有20%的房产投资者懂得如何申报投资房折旧，最大化退税收益。

什么是折旧？

土地以外的固定资产都有一定的使用年限(effectivelife)。

随着时间的流逝，房屋建筑和内部设施会产生损耗，价值下降，称之为折旧(depreciation)。

比如，空调的使用年限设为10年。

时间久了，空调的剩余价值越来越低，到了第10年，账面价值降低到零。

澳洲税务局允许业主对投资房的一些特定项目进行折旧申报，

如建筑结构、装修扩建和内部设施。

其它的抵税项目，都是需要先花出去钱，然后才能申报的。

只有折旧抵税没有产生实际的花费，只是纸面上的亏损，

不需要额外的资金投入，却能享有额外的现金流。

在申请折旧的时候，唯一需要的花费，

是请专业人士制定一份40年的资产折旧抵税报告(tax depreciation schedule)。

这份报告确定哪些资产可用来折旧抵税，并计算出每年可申报的折旧额。

新房每年的折旧额可达几千至上万澳元，

而折旧报告的制作费用一般为几百澳元，这笔费用本身也是可以用来抵税的。

谁能做折旧报告？

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由符合规定的专业人士出具，如建筑估算师(quantity surveyor)。

如果物业是1985年后建造的话，会计师是无权预测和评估建筑成本的。

专业建筑估算师会上门详细检查物业，

逐条记录可折旧的设施和物品，评估建筑成本及所有设备装置的成本，

最后出具一份有法律效应的40年折旧退税报告。

哪些项目可以折旧？

投资房主要可从以下两个方面获得折旧：

1.原始资产/建筑结构(capitalworks)的折旧：

如地基、主体结构、门窗、瓷砖等。澳洲税务局规定，

1985年7月18日后建造的投资物业都可申报建筑结构折旧，

建筑成本每年的折旧率为2.5%，折旧期为40年。

另外，投资房的装修扩建也可申报折旧，但不包括维修或常规保养。

区别是：

前者是对资产的增值，要记入房屋自身的价值，不能一次性进行全额税务抵扣，而要按年折旧；

后者是对资产的维护，不构成增值，因此可计入当年的花费中抵扣。

2.附加资产/设施设备(plant andequipment)的折旧：

屋内的电器、家具、地毯、窗帘等附加资产都可折旧，寿命从1到30年不等。

如果是公寓的话，在申报折旧时不仅限于自己的私人空间，

公共区域内的配套设施和建筑成本(如公用电梯、泳池、健身器材、门厅地毯等)也可纳入计算一并折旧。

怎么计算折旧额？

折旧报告通常提供两种资产折旧方法：

1.主要成本/等值折旧法(Prime Cost Depreciation，简称PC)：

使用的是固定折旧率，每年的折旧额平均分摊。

比如，一项使用年限为5年的1000澳元的资产，每年的折旧额为200澳元。

2.价值递减折旧法(Diminishing Value Depreciation，简称DV)：

折旧率相对较高，以剩余价值为基础计算下一年的折旧额，能加快资产的折旧速度。

同样是使用年限为5年的1000澳元的资产，第一年的折旧额为1000 × (200%/5) = 400澳元，

第二年为(1000-400) × (200%/5) = 240澳元，依此类推。

投资者可以在以上两种方法中选择。一旦选好了，就不能再改了。

通常来说，DV折旧法用的比较普遍，因为投资者可以在初期实现大部分的折旧退税。

此外，税务局还规定：初始成本不超过300澳元的资产可以当年一次性抵税。

比如我们投资房里的烟雾警报器，成本不到200澳元，使用年限为6年，在第一年就完成了100%的抵税。

如果使用DV折旧法的话，初始成本在300澳元和1000澳元之间的资产可以加速计算折旧抵税额：

第一年的折旧率为18.75%，之后每年都是37.5%。

资产的初始成本如果大于1000澳元，则按使用年限正常计算抵税额。

但一旦剩余价值低于1000澳元，就能以37.5%的折旧率计算折旧抵税额。

比如一台使用年限为10年，价值为1500澳元的洗衣机，

头两年的DV折旧率为20%，折旧额分别为300澳元和240澳元，两年后的剩余价值为960澳元，

从第三年起便可按每年37.5%的折旧率计算了。

这就是为什么大部分的附加资产能在头几年将其绝大部分的价值都抵回来的原因。

折旧一共能省多少税？

折旧专家认为，拥有房产的第1年平均折旧申报为1万澳元，

拥有房产超过10年的平均折旧申报为每年7千澳元左右。

以我们的投资房为例：

阿得莱德的两房两卫公寓，价格近60万；

精装修，有空调、洗衣机、烤箱、洗碗机、地毯、窗帘，无家具；

楼里有公用的电梯、泳池和健身房等设施。

折旧报告计算出来的总折旧金额为35万多，占买价的60%左右。

但要注意的是，折旧只跟建筑物有关，跟土地无关，所以不能单纯用买价来衡量折旧。

要注意的是，由于评估时含有主观因素，

不同机构或折旧专员作出的报告可能会出现较大的差异性。

旧房需要做折旧报告吗？

一般来说，新房的折旧比较高，但不代表旧房就没有折旧金额可以申报。

如果房子是1985年前建造的话，那么建筑结构这部分是无法折旧的，

可以申请折旧退税的只能是设施设备和装修扩建的部分，

附加资产如果还有使用价值，估算师会对其重新估价，可能仍有折旧空间。

折旧对资本增值税有什么影响？

当然了，投资房如果不卖，就不用考虑资本增值税。

如果出售时获得了利润，需要缴纳资本增值税。

这时，建筑结构部分的已折旧额要加回来，增加卖房年度的资本增值。

但别忘了，澳洲税务居民若持有投资物业十二个月以上，可享受50%资产增值税的折扣。

所以撇开通货膨胀不说，折旧额其实只加回来一半。

附加资产的算法不一样，简单来说，要比较卖房和买房时这部分的价值。

如果卖房前你进行过装修和设备的更换，附加资产的价值没有变化，则不影响资本增值。

如果价值下降了，资本增值则相应增加，反之减少。

（这部分情况比较复杂，建议向专业会计师或建筑估算师咨询。）

此外别忘了，折旧已经减少了你每年的纳税额，为你增加了现金流。

所以一般情况下，做折旧总会更有利。

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