Daniel 说投资107 投资公寓还是别墅？

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各位朋友，大家好！

     

         在澳洲购买投资物业，究竟是买公寓好，还是买别墅好呢？这似乎也是一个老生常谈的话题了。今天，我就为大家具体来分析下投资之道。其实，没有哪一个一定另一个要更好，只有哪一个更适合您的投资策略和财务目标。

    在澳洲进行房地产投资获利的方式一般分为两种：1.是现金流回报；2.是资本增值。这两个概念相信大家都不会陌生，简单来说，现金流回报就是每月收的租金，资本增值就是房子升值。而资本增值的根本原因其实是土地的升值，因为任何一个建筑（不管是别墅还是公寓），本身都会因为长期的磨损和使用而逐年贬值。

    现金流回报是很显而易见的，但是资本增值不是短期就能看出来的，而且资本增值一般只有在两个情况下可以“兑现”：一是卖房子的时候；二是用增值的部分作为第二套房子首付的时候（即“加贷”）。

    投资公寓的一般是看中现金流回报，投资别墅的普遍看中的是资本增值。不过，这并不是说公寓就不增值了，或者别墅就租不出去了。从澳洲房产增值的角度看，无论是公寓还是别墅在未来都是升值的，只是幅度稍有不同。根据Reidex数据显示，过去10年来，以阿得莱德为例公寓房平均每年增长5.12%，而别墅的涨幅仅有4.71%。有意思的是，墨尔本是唯一一个在过去10年中别墅涨幅超过公寓的5大首府城市。

    然而，中国人骨子里都是喜欢做“地主”的，有地皮的就是“老大”。在传统思想的影响下，多数人都觉得买房子当然是要买占地面积大的，别墅的占地面积通常比公寓要大得多，整块土地都是属于自己的。对此，我的观点是投资房产，无论是公寓还是别墅，所在位置和未来的发展空间比所谓的地皮大小重要的多，房子周边的环境、交通、学校、医院、购物等配套设施都是提升房地产价值的重要组成因素。

        下面，我就用一个实例来给大家具体分析一下买公寓和买别墅的区别：

    一套位于我们阿得莱德CBD的高级公寓房，价格为48万，使用面积78平方米，两室一厅。由于地理位置的原因，楼下就是商场, 购物、出行都非常便利；另一套是价格55万澳币、距离市中心8公里左右的Magill的花园别墅，建筑面积有160平米，土地面积约400平米，虽说是“郊区”，但其实开车到市中心上班或上学，也只需20分钟到半小时左右。

    首先，我们来比较一下这两套房子的地址位置和便利程度。公寓就在阿得莱德市中心，不但上班方便，商业配套齐全，繁华热闹，即便是用来投资，也容易租出去。CBD一直是商业、教育、金融、购物及娱乐的聚集地，交通也是四通八达，所有的火车、电车、公交车都要在这里中转，所以无论是上学还是工作都是非常便利的。不过大部分澳洲本地人都喜欢住在离市中心5~20公里的地方，尤其是有了孩子的家庭。成熟的社区通常都规划好了齐全周到的配套设施（商业、医疗、教育、交通等），只要有车，郊区生活的便捷程度可以和市中心差不多。

    其次，我们可以对比一下物业管理费用：在阿得莱德购买一套2房公寓，每年需缴纳约3500澳元的大楼管理费用，但可以享受公寓内免费的游泳池、健身房、空中花园、烧烤等公共设施。如果买的是别墅，虽无须缴纳物业管理费，但每家每户的业主有责任管理好自家的花园，需要定期除草、修葺围栏，需要请专业人士，或是自己亲自亲为。需要注意的是，现在阿得莱德有不少花园别墅也采用了国内“小区”的概念，因此也需要缴纳一定的物业管理费作为公共区域的维护费用（如公共花园、小区内部的道路等）。如此比较，其实花费也差不多。

   

        再者，我们从银行贷款的角度分析一下这两套房。无论是别墅还是公寓，首付和贷款额度通常可以达到8成，并无区别。在还贷款方面，大部分人都会选择对冲账户（假设您贷款了40万，但现在手头上还有2万的闲钱，将这2万放入对冲账户中，那么实际您每月要还的贷款就是40-2=38万来计算的），在贷款年限和还款方式上也没有多大区别。所以，单就贷款这一方面来说，买别墅和买公寓并无太大区别，只不过由于别墅的总价值较高，10%的首付款自然也会高些，同时每个月要还的利息也会高一些。

    很多朋友最关心的还是公寓和别墅的价格问题，这就要具体看房子的位置了。市中心公寓的均价大概在$6,100/平米，稍远一点的公寓均价在$4,100/平米（距离市中心8公里左右）。而阿得莱德西区和东区的别墅价格差别还是挺大的：同样大小的一个3室2卫别墅，在西区可能只需45万澳币左右，到了东区可能就要上70万到百万了。
  
    最后，从投资的角度看，市区公寓的需求高、空置率低；郊区的房子面积大、租客相比较而言较为稳定。在澳洲，通常主要租房的人群包括有：留学生、新移民、短期旅游打工者、单身白领等这些人，所以市区的公寓通常可选择购物便利、交通发达的商业区或学校附近；郊区的别墅，也可以考虑尽量购置在交通便利之处，可以保证出租的需求量。具体选择哪种投资方式就要结合自身的情况了，比如预算、资金链情况、孩子将来会不会在市中心读大学（阿得莱德工大学和难熬大学的主校区都在市中心）等等。

    作为初始投资者，在资金有限的情况下，可以考虑先投资公寓，成本较低，回报也颇为丰厚。在资金较为宽裕的情况下，就可以考虑分散投资在公寓和带地的别墅、联排别墅上。如果大家想更深入地了解目前性价比较高的房产投资项目，欢迎致电0430883028来咨询我。