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标题: 澳联名购房3大方式多与律师沟通避免出现问题 [打印本页]

作者: 小白免 时间: 9-9-2014 07:02
标题: 澳联名购房3大方式多与律师沟通避免出现问题

相比于国内购房的种种政策束缚，投资澳洲房产市场、寻求资产全球配置已成为不少国人的新选择。澳大利亚房产具有首付一成、永久产权等优势。下面我们来看看投资澳洲买房的联名购买方式是怎样的，

越来越多的海外买家在澳洲购房投资，或作为日后自己与家人移民到澳洲时的落脚点。许多买家在澳洲购房投资时都会考虑该以谁的名义买房：是自己的名字，配偶的名字还是孩子名字？或许在澳洲购房投资时买家们忽略了一点，就是澳大利亚的物业可以是联名购买的。比如说：夫妻联名购买，也可以是夫妻一方与孩子联名购买，甚至夫妻双方与孩子三人共同联名购买物业也是可以的。那么澳洲购房投资时，联名买房是否有什么实际意义呢？首先，让我们了解一下澳大利亚联名购房的方式。

自然共有权益(JointTenancy)

澳洲购房投资时，当2个或更多人共同买房时，如不做特别说明，一般都会按照自然共有权益签订购房合同。自然共有权益是联名拥有物业的一种方式，并拥有下列特点：

所有业主共同拥有该物业。当该物业的自然共有权益存在时，没有任何特定比例分配的拥有权，即是说，业主对于该物业拥有相等的利益。如果该物业产生收入(例如：租金)，则所有业主均分该收入。

自然共有权益是以“生还原则”( Principle of Survivorship ) 作准。如果其中一位业主过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的业主。

例如：A和B以自然共有权益共同购买物业，则A和B各自拥有该物业二分之一的拥有权。如果A过世，则其名下的利益自动归为B所有，即B成为唯一的业主。如果ABC三人以自然共有权益共同购买物业，则三人各占物业三分之一拥有权，如果A过世，其名下的利益自动归为B和C所有，即B和C各占该物业的二分之一拥有权。在这当中，并不存在任何特定的分配比例的概念。也因此，严格来说，A名下的这部分利益无法作为其遗产的一部分。

按份数共享权益(Tenancy in Common)

这也是联名买房的一种形式，但与自然共享权益不同的是，拥有人可以按照份数比例自由分配每位业主名下对该物业的拥有权。而该业主名下的这部分拥有权是可以作为其遗产由后人继承的。同时，业主也可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。

例如：ABC三人以共享权益共同购买物业，并决定A占该物业50%的利益，B占30%，C占20%。如果A过世，则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人全权继承。

联名购房的考量

在澳大利亚，法定的遗产顺位继承人一般为配偶。因此，在业主没有设立遗嘱的情况下，对于夫妻双方来说，无论是按自然共享权益还是共享权益联名购买物业，所达到的结果很有可能殊途同归，即，夫妻一方过世后，其名下的物业很有可能归为其配偶所有。(当然，如果您有过多段婚姻，就应当认真考虑设立遗嘱，又称“平安纸”，以免在将来产生不必要的纠纷)。

目前，许多留学生在澳洲购房投资，由于其没有还款能力，一般会考虑与父母联名购买，这样便可由父母出资并承担贷款。值得注意的是，留学生由于有澳大利亚临居签证，在澳洲购房投资时，可以购买自住用途的二手房，如果是与父母合买，由于父母为非常驻外籍人士(请参照：http://www.juwai.com/news66684.htm)，则只能选择新房或楼花。

值得注意的是，如果在澳洲购房投资后想要转名，则需要额外支付一笔不小的费用。例如：A与其父亲B共同购买一套物业，价值60万澳元(其中需支付60万澳元房产所产生的印花税)。3年后，房产价值升值到90万澳元，B将自己名下部分物业全部赠与A，则在转让过程中，A需要另付45万澳元(即房产价值的一半)所产生的印花税(澳大利亚每个州对此要求各有不同，因此买家应当事先咨询自己的会计师和律师)。考虑到澳大利亚目前没有遗产税(但作为遗产获得的财产或收入可能会受到其他相关税务调理管制，例如：个人所得税等)，该物业也能作为遗产的一部分较为自由地由配偶及子女在日后继承。

如果买家决定以联名的方式买房，需要在购房合同上将所有买家的名字列明，包括联名方式。按不同比例分配的，也需要事先做好比例分配。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时，都需要列明联名买房的方式及比例。因此，在签订购房合同时，投资者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师。

我建议买家在澳洲购房投资前先将自己的考量与自己的律师多做沟通，以便律师能够更好的了解买家的计划，也为日后可能面临的额外费用事先做出规划。

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