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标题: 参加公开拍卖前请必看 [打印本页]

作者: 蓝胖子 时间: 10-5-2011 12:49
标题: 参加公开拍卖前请必看
本帖最后由蓝胖子于 2011-5-10 14:03 编辑

公开拍卖房产在澳大利亚很受欢迎，因为在房产被拍卖前包括卖家和中介谁都不能确定房产的售价，一切都要由买家来独立评估和判断。公开拍卖的整个过程就是提供一个平台让买家和卖家都能够得到一个合理的市场回报。就算卖不出去，也能对市场有一个更直观的了解。阿德莱德很多房子都是订价出售的。订价出售的弊端是卖家可能会冒着买家明明对此房感兴趣却因要价太高而不得不放弃的风险。这就是为什么在订价出售时准确的要价是至关重要的。

公开拍卖就跟任何其他的房产销售方式一样，都有专业人士和非专业人士进行参与 — —知道这其中的利弊和问题对各位看官来说很重要

公开拍卖的好处

阿德莱德的房地产市场现在仍然持续放缓，成交率明显低于以前，卖家自然会质疑通过拍卖出售房产到底是不是个好主意。其实很多高品质、近市中心的房产今日依旧以公开拍卖的方式售出。此外，在拍卖当天流拍的房产并不等于没有卖出。虽然锤子下来了，但是拍卖并没有结束。就算房产流拍了也准确地吸引到了很多对此房产感兴趣的买家，他们会在拍卖后出价，另一场无声的拍卖正在暗暗进行中。归根结底，公开拍卖这种形式清晰给出房产的市场价值，买家和卖家都能够达成共识，而且销售周期比订价销售要快得多。

比起销售周期长达三个月的订价销售模式，公开拍卖从拍卖前的宣传到拍卖当天只有四个星期，迫使买家不得不尽快在最后期限前做出决定，而且公开拍卖不会在买家拍得房产后还给冷静期，也不能对合同上的条款进行谈判。拍得的买家必须无条件购买，不能反悔。以此方式销售，通常最后售出的成功率要比其他销售方式高，而且房产在市场上的滞留时间也要比其他销售方式短。

公开拍卖的弊端

通常情况下，拍卖有更昂贵的广告宣传费用，
5000 元到 10000 元是最低预算。就算房产没卖出，卖家仍然要支付这笔费用。因为拍卖期间卖家压力很大，中介能够大幅度降低卖家预期的心理价位。对于那些神经敏感的人拍卖可能不太适合，因为看到自己的家在公开展示期间被许多陌生人进进出出会令他们崩溃，而且安全性，以及私隐问题也都存在隐患。

通过公开拍卖购买的好处

现在所有州的首府公开拍卖的交易率都比一年前低 — — 这意味着我们现在更有机会在房产流拍后去和卖家讨价还价并以低于底价的价格入手。在全球和本地经济持续不明朗的大环境下市场对房产的需求也萎缩了。这意味着只会有更少的人在拍卖会上竞价。卖家的底价通常不得不降低。被高估的房产在市场上逗留的时间越长卖家承担的广告费用越高，更不用说被迫降价的压力。

通过公开拍卖购买的弊端

随着市场经济的复苏，市场对优质的房产的需求会越来越高。导致在拍卖过程中产生激烈的竞争卖出超过预期值的价格。— — 尤其是在各州的首府，近市区或有海景的好区好地段。买家们都会在买前浪费掉大笔的钱在建筑报告和合同审查上，最后再买到一处远远超出其预算的房产。唉！

拍卖是打仗，要有战术

在拍卖会上举牌是一件极易情绪化和极有压力的事。就如打仗一样，当你认为你打败所有竞争对手时，别人又重新举牌投入战斗。如果你想在公开拍卖中占尽优势，我有一些策略。

1.制造烟幕

穿一身好西装让对手认为你有资本和他竞争。开辆好车，(如果您没有，借一辆）停在房产的前面，然后您站在旁边。

2.占领制高点

确立自己的站位，站在拍卖师身边并面向所有竞拍人，这样你就可以从拍卖师的视角轻易地俯瞰到是谁在与您竞争。然后看着他举牌，用眼睛杀死他。

3.临阵施威

在拍卖开始前拍卖师会先给竞拍者时间提问。把握住这个机会问些如下问题：

隔壁的那块地会被开发吗？这房是在保留建清单上吗？这地被分割过吗？土壤有没有被污染过？即便您知道这些问题的答案但是我们希望这些问题会吓退一些缺乏经验的买家。

4.不打无准备之仗

确保您在拍卖前有一個心理价位的上限并在竞拍时坚决不要超过自己的上限。

5.等待时机，集中火力

如果在拍卖前您觉得这场仗将会打得很激烈就静静等待别人出价，当别人报出价格后马上以比自己预期值低一万至两万的报价回击。举个例子，如果拍卖前广告打的是27万以上的房产，而有人给出 25 萬元，而您的预算是32万，那么您應該一下叫到30萬元。这样做是为让别的举牌人明白你势在必得，并且也淘汰掉很多等着捡便宜的人。这些没经验的人极容易激动，一点一点地增加竞拍额只会让他们的心理防线崩溃从而一再提高自己的上限。这就是传说中的滚雪球效应。不如一击即中，秒杀他们。

6.知己知彼，保留实力

当您觉得差不多的时候（全凭经验）马上問拍卖师现在的叫价是否已达到卖家底线。这个可以问。如果拍卖师不确定，他会回到房子里咨询卖家。这是他在劝说卖家降低售价底限。如果回来说已经达到卖家底线了，那你就钓到啦。

8.虚张声势

在您叫价的时候应该报全数，举个例子: 如果您想加1000。不要直接报'1000 元’而是要清楚自信地报出 ‘$ 301,000' 让其他人感受到您信心十足而且不会停止叫价直到买到为止（尽管您已经在颤抖了）。

9.小股绞杀

当叫价达到卖家底线后您要打破竞价标准，举个例子，如果拍卖师说每次举牌不能低于5000元，那你就举1000元或2500元。这样做你就不会因大幅超出卖家预期值而多付钱。

有问题的请问

property_auction_56892t.jpg (12.2 KB, 下载次数: 79)

作者: Hero 时间: 11-5-2011 00:53
哈哈 Auction 昨天老师刚好讲到这个过来帮顶下不错不错!!

作者: 蓝胖子 时间: 11-5-2011 11:00
谢谢沙发，我会努力的，楼上的不要打广告呀！

作者: whisper007 时间: 11-5-2011 17:19
LZ是自己写的还是转贴啊？1个月前一个朋友就是拍卖失败后和房主直接谈，最近还降了5000元（好像）拿到的。

作者: 蓝胖子 时间: 12-5-2011 14:19
回复 whisper007 的帖子

原创，自己写的，你找不到转贴的。经验加经验。觉得有用就看个新鲜，觉得没用就当看个笑话吧。

作者: 下半场 时间: 17-5-2011 15:33
当您觉得差不多的时候（全凭经验）马上問拍卖师现在的叫价是否已达到卖家底线。这个可以问。如果拍卖师不确定，他会回到房子里咨询卖家。==============这个时候竞争对手并没有放弃，这样问有意思吗？

作者: 蓝胖子 时间: 18-5-2011 15:20
你要尽可能的确定自己的竞价接近卖家底价而不是高出卖家底价。在没确定卖家底价之前你的敌人是卖家，只有在确定底价以后，你的敌人才是跟你竞价的对手，这时候要改变策略。你要记住，并不是非要加入战斗才可以问这句话的。作为一个冷眼旁观者，你认为价格到了就可以问，这句话是催化剂。

作者: 靖容 时间: 19-5-2011 18:43
好文，帮顶。。。。

作者: 蓝胖子 时间: 20-5-2011 00:38
谢谢大家抬爱，谢谢楼上帮顶

作者: 蓝胖子 时间: 17-7-2012 22:10
谢谢支持

作者: swift789 时间: 21-7-2012 18:47
DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD

作者: edwder 时间: 24-9-2012 22:26
之前在电视上看过相同的节目. 尽管流标后中介也会对出过价买家与卖家之间进行游说.
请问lz 这类的信息哪边会公开？是各家中介各自广告还是有统一汇集的查询平台？

作者: 雷囧 时间: 3-6-2013 23:54
.小股绞杀

当叫价达到卖家底线后您要打破竞价标准，举个例子，如果拍卖师说每次举牌不能低于5000元，那你就举1000元或2500元。这样做你就不会因大幅超出卖家预期值而多付钱。

对方说不能低于5000的时候我还能加1000这样啊这不违反规则啊？

作者: Inspire_Ocean 时间: 4-6-2013 12:49
好文，看过不少拍卖，我认为最重要的是你的底线，超过底线就放弃，不与人争。

作者: jinxu_0 时间: 12-10-2013 23:37
楼主发的很有帮助，首次拍卖买到了，运气不错，竞争不激烈，低于rezserved 搞定，顶。

作者: link0707tian 时间: 13-10-2013 00:41

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