澳洲房价大跌，经济承压，效应相当于数次加息！

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据《themercury》8月18日报道，澳大利亚三分之二的社会财富集中在房地产领域，当前房地产市场正遭受重创，经济学家认为其影响相当于五次至六次加息。

住宅价格下跌10%，对经济产生的冲击等同于两到三次加息。



这就意味着，今年部分房地产板块所承受的压力，已经接近五次至六次加息带来的效果，而澳储行还释放出可能继续加息的信号。

不难理解，澳大利亚社会中抗风险能力较弱的领域正遭遇严重下行压力。

联邦预算原本旨在大幅压低住宅价格，但相关政策出台时，市场已经经历了三次加息。

想要精准测算住宅价格的实际跌幅存在难度，房地产市场可以划分为三个板块：价值1000万澳元以上的住宅受到的冲击有限；但在多数首府城市，价值约150万‑200万澳元至1000万澳元区间的房产出现惨烈下跌，跌幅普遍达到20%至30%。

价值约150万澳元以下的住宅跌幅相对更小，但该类房源在总成交中占比很高。按照各类平均指标测算，房价整体正朝着10%的跌幅发展。



澳大利亚大约三分之二的社会财富都沉淀在住宅资产中，悉尼是引领市场走向的重要风向标。

在这个全国最大的商业中心，消费者与企业信心很大程度上由住宅价格决定。房产是民众聚会闲聊时常谈及的话题，当地高昂的房价，也让房产持有者普遍拥有富足感。

联邦预算带来的信心受挫，推动悉尼房价大幅下挫，这一跌势随后蔓延至全国。

诸多因素将住宅价格与整体经济紧密联系在一起。

企业承压

首先，绝大多数家族企业的银行贷款，都以住宅作为抵押品，大多是企业主自住房产，部分也会使用投资房产。当住宅价格下跌时，如果企业想要获取更多贷款资金（有时用于补足库存通胀带来的资金缺口等），银行的放贷意愿会比往常更低。当然，经营状况良好、抵押物价值远高于最低要求的企业依旧可以顺利获得融资。

但这些企业也会明显感受到银行审核变得更加严苛。如果企业计划解散信托架构、改为公司架构，就必须考虑由此产生的印花税成本。

经营状况不佳、抵押物不足的企业，想要获取额外贷款会变得十分困难。家族企业是澳大利亚最大的就业吸纳主体，如今大量家族企业正承受严峻冲击。

建筑业放缓

其次，受冲击最严重的行业包含建筑、房屋施工与家装翻新行业。在政府提出高建设目标的背景下，建筑行业原本做好准备，期待未来两到三年迎来行业景气期。但负扣税政策收紧，给行业带来沉重一击。

一大批原本有望落地的公寓开发项目被搁置，土地投机者陷入资金困境。

即便在本轮房价下跌之前，单纯从建造成本来看，购置现成住宅就已经比新建住宅更加划算。随着存量住宅价格下跌，尤其是中端房产，新建住宅和存量住宅之间的价差进一步拉大。这无疑抑制了建筑开发活动。

选择翻新房屋的业主，往往会以房屋能够升值作为理由，承担额外的装修开销。如今这套逻辑已经不再成立。因此不仅新房开工数量减少，家装翻新行业也普遍陷入低迷。大量没有承接政府基建项目的技工，在诸多市场都明显感受到业务锐减。与此同时，房产成交总量下滑，房产中介以及所有为房屋出售提供配套服务的从业者，经营处境也骤然恶化。



租房群体与零售业遭受打击

部分零售企业可以扛过本轮下行，但也有不少企业陷入困境，各行各业大量员工，包括银行从业人员，都开始为自身就业感到担忧。

银行贷款规模收缩，借助人工智能技术，银行有机会推行"降本增效"。要求居家办公的员工，会成为裁员的首要目标。

与此同时，租房群体同样受到波及。负扣税政策与资本利得税调整，大幅降低了民众投资出租房产的吸引力。

房源供给随之减少，租金再度上涨。

外界原本认为联邦政府会维护租房群体的利益，但不论是联邦层面还是州级政府，在处理该群体相关问题上的政策都十分严苛。

不少经济学家认为，一旦政府与澳储行充分认识到三次加息以及联邦预算带来的全部影响，利率将会下调，以此重新激活建筑行业。但当下局势错综复杂，数据中心、人工智能领域投入巨额资金，加上可再生能源项目储备待投入的资金，都会带来变量。

除此之外，各级政府持续大规模扩大财政支出。政府公职人员也迎来多轮大幅度加薪。

以上种种因素都会助推通胀，这也使得澳储行在考虑进一步加息。

客观而言，如果澳储行在当前环境下继续加息，澳大利亚经济将会陷入极度艰难的处境。后续只能依靠大幅降息，才能够规避深度经济衰退。

图文来源：themercury
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