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标题: 澳大利亚房屋贷款杂谈二-----转贷款的得失和技巧 [打印本页]

作者: ktging 时间: 7-11-2008 14:50
标题: 澳大利亚房屋贷款杂谈二-----转贷款的得失和技巧
做贷款并不是一个单一学科,我会在各个方面尽量给大家详细解释,也希望大家信任我的服务, 把你们的贷款交给我,我会把它做到最好.

因为澳大利亚贷款市场的信息极度不对称性，往往贷款申请人为了得到贷款要付出一个比最低价格高不少的成本。当贷款申请人发现一个更低的offer的时候，他们可以通过转贷款来享受他们发现的这个更低的利息。所谓转贷款，简单地说，就是重新申请一个新的贷款，用这个新的贷款来提前偿还旧的贷款。实际上，经验验证，很多贷款申请人对利息的变动并不是那么敏感，或是怕麻烦，但是其实损失总是发生在这种不知不觉中。举例说明，有位贷款申请人的现有年利率为7.37%，贷款额度为$600,000，假如他发现有其他的贷款利率为7.27%,利息差为每年0.1%，这个数字很小，可能不会引起大多数人的注意，但是如果把这个利息差转算为金额，那么他因为这个利息差，每年要多花的成本为$600,000*0.1% = $600,平均每月$50,足够他去签一部新款的漂亮手机了。而且，这还仅仅是每年损失的成本。假如这位申请人做足三十年的贷款，那么他总共的损失为600*30 = $18，000，几乎足够购买一部新车了，对于这个数字还能无动于衷的人就不是太多了吧？而且上面所述的例子，所述的利息差，还是一个相当保守的假设，我遇见的客户能够每年节省一两千块的不在少数。
但是，在决定是否自己适合转贷款的时候，不能仅仅只考虑收益，还要考虑成本的问题。在转贷款的过程中，贷款申请人需要考虑的可能费用主要分为三大部分，申请费用、年费可能的差额，可能的罚款。
申请费用包括申请费、评估费、律师费三款，但是一般为了抓住转贷款客户，很多金融组织可以免掉申请费，甚至可以代出一定比例的评估和律师费。这两个费用的计算方法是以一定比例乘以贷款额度，所以是根据贷款额度的变动而变动的，可能的价格为$600左右。
年费，一些金融产品是含有年费的，像我前面的帖子提到过的，这个年费应该计算入年利。可能大家会觉得自己算比较麻烦和复杂，也可能现在还是有点迷惑，如果是这种情况，我建议大家在考虑转贷款的时候去查询自己现有贷款产品和自己准备选择的新贷款产品的比较利率(comparison rate)，这个利率的算法是将目前该产品的利率加上可确定费用（年费、申请费均摊）得出的一个新利率，也就是您在贷款时每年付出的实际成本。按照澳大利亚法律，金融组织有义务提供这个利率给贷款客户考虑。这个利率所含的水分较小，所以贷款申请人在比较产品的时候最好多多参考这个利率，而不至于被似乎看上去很低的利率骗倒。当然，明智的贷款申请人会通过不断地操作自己的贷款而降低自己的贷款成本，这种操作就不能简单地依赖比较利率来计算自己的得失了，因为比较利率是根据贷款年限来计算的，所以操作贷款来降低成本的时候，就需要您自己去计算或者咨询贷款顾问了。
罚款，因为为了避免自己客户的流失，很多金融组织都设立了罚款，也就是在一定年限之内，如果提前清偿贷款，将要付出罚金，有些是以固定金额计算的也有是以贷款额乘以固定比例计算的。而贷款的条款和利率越优惠，罚款一般也就越高。而罚款年限一般常见的为四年左右，所以满四年贷款的贷款申请人是最适合做专贷款的了。
当然，还有一种可能发生的费用，那就是贷款保险。因为澳大利亚是可以贷到80%以上的，为了规避风险，所以高于80%的部分需要缴纳贷款保险，不过这个数字比例也不是完全固定的，比如说有的银行可以做到85%以下不收取贷款保险。通过贷款顾问的操作，实际上贷款人完全可以部分避免贷款保险的费用。这个需要专案专谈，所以就不在这里详谈了。
下面想要和大家聊一聊如何通过转贷款这个金融工具来降低成本的问题。
最简单的方式，莫过于在市场上寻找实际利息最低的产品，然后通过转贷款来享受这个更低的利率。但是我个人认为，这是一种比较消极的方式，虽然稳定，但是并不能总是将贷款成本降低到最小。
其实还有另外一种更加积极的方式可以选择。大家都知道了，现在很多金融组织是提供honeymoon rate的，这个利率非常低，但是一年之后利率就会跳得比较高。这个产品其实也不是那么鸡肋。假如这个产品的罚款年限为四年，您完全可以用第一年的的低利率将后面三年的利率拉下来，然后当贷款罚款期过了，再挑到别的贷款产品去。通过这种方式绝对可以极大地降低您的贷款成本。比如说，ANZ现在最优惠的产品为Money Saver,年利率为7.37%,您现在使用的就是这个产品。而Heritage Building Society有一种产品叫Value Plus，这种产品的利率为第一年6.57%,后面自动跳到7.58%，但是这个贷款产品的罚款期限只有三年，所以实际利率为（6.57% + 2*7.58%）/3 = 7.24 %。在三年后享受完7.24%的利率之后，可以再选择跳到类似的其它公司的产品中去，这样您就可以享受到一个很低的贷款成本了。
如果有什么问题，欢迎和我咨询，我的联系方式前面的帖子里面有。也欢迎大家批评指正。
MSN: [email protected]
phone: 0433231351

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[ 本帖最后由 ktging 于 2008-11-7 16:18 编辑 ]

作者: ktging 时间: 7-11-2008 14:55
11月5日澳州储备银行又宣布降息0.75%，如何降低贷款成本
今天，澳洲储备银行又宣布降息0.75%，预计各大银行和非银行贷款机构亦会跟随储行将集资及金融产品的贷款利率。这样会刺激一些此前一直持观望态度的朋友进入房地产市场置备自己的安乐窝，我在此很乐意和大家分享一些准备申请买房贷款的经验。

                                 如何降低贷款成本
1．       计算您的还款能力
首先了解您的生活开支，将您(及家人)一周内除了房租以外的开支汇总，比如交通费，饭费，汽油费，各种账单以及其他各种必不可少的杂费统统包括在内，这些支出要准备的越精越好，记住，少估不如多估。
其次，列出您的收入状况。通常可批准的贷款数额与您的年收入是紧密相关的。如果您要是想贷款$300000，则需要年收入达到$56000左右，$200000的贷款年收入也要达到$41000。所以根据自己的实际能力考虑可以申请的贷款数额，再加上您的首付以及其他买房必须发生的费用，挑选此价位之内的适合自己的住房。切勿盲目的选择一些超出自身承担能力范围之外的物业。
2．政府补贴
根据NSW政府最新出台的政策，如果您是澳洲的永久居民，并且第一次购买房产，那么政府将一次性补贴给初购房者$14000(购二手房)，和$21000(购买新房)不等。这样，您又可以节省下一笔处置费用。
3．       挑选房产
NSW政府的规定是初次置业者购买$500000以下的房产，免收政府的Stamp Duty，如购买$500000以上的房产，则要根据不同的房价按不同的比例交印花税。
4．       首付数额以及贷款比例
如果您的材料齐全，一般银行和非银行给你的贷款比例限额可高达95%，也就是您只需付5%的首付，但是低首付真的合适您吗？首先，您的贷款数额多，还的本金就多，同时还的利息就多。另外，如果您的贷款数额低于抵押房产的80%，您就不需要自己交保险费(LMI)。如果您的贷款数额高于80%，则需要自己交这笔费用，通常需要几千到上万元不等(根据贷款数额和首付比例不同而变)。
5．       不要盲从于低利息产品
如今的信贷市场上，各银行和非银行机构推出的低利率金融产品吸引了大量人士的眼球，但是在选择这些产品前一定要了解这些产品的一些限制条件和一些潜在发生的费用。比如月费，年费或者账户管理费，是否对还款数额有一定限制等等。
如要详细了解您感兴趣的金融产品的利与弊或要了解根据自身的状况能够申请到何种最适合自己的金融产品，还请您多多咨询您的贷款顾问。
如果您还有疑问，可以E-mail给我，[email protected]或给我打电话0434 015 269，我会尽我所能为大家解答问题。

作者: ktging 时间: 7-11-2008 15:05
做贷款并不是一个单一学科,我会在各个方面尽量给大家详细解释,也希望大家信任我的服务, 把你们的贷款交给我,我会把它做到最好.

我在前面的帖子里面曾经谈到过，贷款机构借不借钱给贷款申请人，取决于该名贷款申请人的资信情况及还款能力，而衡量这两方面能力的标准，主要放在资产、负债、收入上面（关于支出，各个贷款机构会有自己的衡量标准，这个不取决于您给出的数字。）
贷款的流程分为三步，预审(pre approval)，这一步主要审核您的资信条件和还款能力，然后再根据您的贷款申请出具一个有条件的申请批准（conditioned offer），一般大意就是“您的资信条件和还款能力符合我们的要求，只要您的房屋可以评估到XXX的价格，您就可以从我们这里得到XXX的贷款”。然后是评估，再然后就是批准贷款（full approval）在这一步中贷款机构将要给您出具贷款合同等等，然后您和您的律师审阅合同，签字交换合同，一笔贷款就做完了。
这三步中，这里我主要想讲讲第一步，预审。这一步中主要分为两个部分，信用记录调查和个人金融条件调查。信用记录调查主要调查您之前在澳大利亚有无违约的纪录。关于这一点，大家千万不要小看，房屋租赁，电、水、煤气还有手机等等，只要您签了合同，就千万别有半路毁约的行为！可能有些朋友觉得自己只是拖欠了几十块，这么小的数额没有公司会在意的，但是实际上这种行为是要被记录在案的。如果违约人无法对这种违约行为作出合理解释并且解决的话，是无法得到他想要得金融产品的。这也是经常出问题的一个环节。另外一方面，金融条件调查，关于负债，一般我接触的客户都表明是没有的，除非他另外有贷款在身，这方面一般没什么问题。资产，可能有些朋友在国内的经济条件很好，如果在国内贷款当然没问题，但是问题在于如果是在澳洲贷款，国内的资产是不算数的。您必须提供您在澳大利亚境内可以核实的资产，如存款、房、车等等。还有一方面是收入的问题，出于避税的考虑，很多朋友，尤其是在中国人公司或者自己做生意的朋友，都会把收入做得很低，但是当需要贷款的时候，这就是个麻烦了，因为一般正常的贷款会要求您连续两期的收入证明，如果您无法提供足够的收入证明，您的贷款申请就不会得到批准。可能您会觉得，比如说，您的月收入证明上是$3,000，您的贷款需要每月还$2,000，因为您比较节约所以您每月实际的开支是$800,您有足够的能力偿还您的贷款月供，甚至还略有富余，但是贷款机构不会根据您的实际开销情况来确认您是否有能力偿还贷款月供，假如他们认定您的月开销为$1,200，那么他们将认定您没有还款能力而不会批准您的贷款。
贷款机构一般以客户的个人资信条件和贷款比例(LVR)来判定贷款的风险程度。贷款比例越高，风险就越大。可能您对这一点也有所了解，而当贷款比例低于70%的情况下，贷款产品中也为自雇者和其他有困难提交传统收入证明的人提供了如loDoc 和easyDoc这种可以免去传统收入证明的便利，但是这种产品并不是完全不要求收入证明，这种产品一般会要求ABN号码。所以我个人觉得这不一定是一个好的解决账面收入过低的好办法。当贷款比例不是很高的时候，或者可以把这种贷款作成海外贷款，因为贷款比例低，风险低，贷款机构对于收入证明的要求也会降低，所以有时候把在澳贷款作成海外贷款也是一个有用的办法。
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作者: ktging 时间: 7-11-2008 15:06
做贷款并不是一个单一学科,我会在各个方面尽量给大家详细解释,也希望大家信任我的服务, 把你们的贷款交给我,我会把它做到最好.

可能有些朋友会以为，假设利息不变的情况下，也不提前还款，贷款总价的计算应该是：总价=（1+(贷款利率*贷款年限)）*贷款额度。这是不对的，因为除非贷款者选择的是只还利息，不然贷款机构会将贷款总价除以贷款年限再除以12个月，给贷款者一个每月一样的平均还款数额，这个数字包括两部分，利息和本金，因为金融机构是以天为单位来算利息的，所以当一部分本金还进去之后，这部分本金就不再计算利息了。所以实际上贷款的总价是低于上面所述的那个假设的。假设贷款额为三十万，利率为银行常见的7.62%，贷款年限为三十年，那么按照那种不准确的假设，贷款总价应该为985,800。但是按照贷款机构的金融计算器的结果，每月还款额应该为2,122.35。2,122.35*12*30 = 764,046。这里面的差距很是不小。
虽然是这样，金融机构计算贷款利息的方式为复利，也就是俗称的利滚利，这种方式会极大地增高金钱的时间价值。也就是说，lender通过这种方式从贷款者身上赚取更多的利益。对于这种现象，现在并没有特别好的应对方法，或许有两个方法可以有点帮助，一就是将还款区间变小，也就是选择增加还款频率，如，当贷款机构给您选择您是希望每月还一次还是两周还一次还是每周还一次的时候，选择每周还款可以降低贷款总价，因为如上面所说的那样，贷款是每天计息的，如果您每两周还一次款，那么您等于每次还款的时候都多付了一周还款额的一周利息，每月一还的话多付的更多。现在贷款机构一般都提供直接划款服务，您完全可以把自己的工资账户或者常用账户和贷款联系起来，每周自动扣款，对您实际上没有增添任何的麻烦，但是成本就节省下来了。二就是力有所及的情况下多还一点，不要小看每月十块八块的多还，这种小数额的增加还款，可以节约的成本是您所难以想象的。比如说，还是上面那个假设，三十万贷款，三十年，7.62%的利息，每周还款，每周多还两块钱，似乎不会对您的贷款产生任何的影响，但是实际上如果您真的这么做了，您的贷款将提前五个月还完，您节约的利息将为8,714.24。您这三十年之内也就需要每周少吃一根冰棍，而这根冰棍也不是不吃，而是攒到三十年后一起吃！只要这么做，就能收获八千多的利益！这就是金钱的时间价值。所以，现在如果准备贷款的话，一定要注意喜欢的贷款产品有没有100% offset账户或者redraw facility，这两种贷款的功能实际上达成的效果差不多，都是如果您有空余资金，可以将这资金存入指定账户抵扣利息，而当您需要钱的时候，又可以把这笔钱提出来使用。所以这个即节约了利息，又提供了足够的资金自由度。所以实际上最节约的方式就是把工资和其他收入帐户做到那个100% offset账户上或者做all in one账户到有redraw facility的贷款产品上。这样您的收入将第一时间开始抵扣利息，而您也可以自由使用自己的空余资金以备不时之需。
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作者: ktging 时间: 7-11-2008 15:10
。。。其实都不是俺写的...只是搬运工而已...不过最近买房还是挺划算的...自己也要用到...正研究着就一起转了吧...

作者: ktging 时间: 7-11-2008 15:18
做贷款并不是一个单一学科,我会在各个方面尽量给大家详细解释,也希望大家信任我的服务, 把你们的贷款交给我,我会把它做到最好.

小弟现混迹于悉尼信贷业,作为中国人,在澳大利亚这样一个陌生的国度希望圆了自己的买房梦毕竟不是一件容易的事,大多数人还是会选择贷款买房,在进入这个市场之前,我想大概大多数人还是会觉得心里有点紧张,对信息的不了解,对澳大利亚房屋贷款没有一个比较清楚的认识,都会是大家烦恼的原因.现在小弟愿意将自己的一点愚见整理成文,希望能对大家有所帮助.
因为笔力所限,还有贷款所牵扯的信息过多,简简单单一篇文章很难将所有的事情交代清楚,我只能一条条将大家购房投资所可能担心的问题一条条列出并尽可能解答.
根据我在贷款业的经验,一般贷款申请人所担心的问题分为三大类,一,利率;二,贷款申请所需时间，费用和材料;三,贷款限制额度,成数及还款计划.
一.关于贷款利率的问题.
1.银行及非银行金融组织的区别.
首先我想谈谈利率的问题,在国内,房屋贷款一般是由银行放出,以房屋作为抵押,保证银行利益,通过吸储集中资金,再通过放贷放出资金,以储蓄和贷款的利差保证银行的收益.所以简单地说,银行的贷款利率是和储蓄的利率息息相关的.澳大利亚金融市场和国内有一个很大不同,除了银行之外,澳大利亚还有很多其他的金融组织,也就是non-bank lender,具有放出贷款的权限.这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄,而是通过基金,信托等手段募集资金.如养老金等等.其实国内来的同胞有时候会有一个误区,就是认为和银行合作比较稳妥,这些非银行金融组织并没有银行那样雄厚的资金担保,也没有银行那样的商誉,和他们合作自己的利益得不到保障.实际上,这么想是不对的,因为一家金融组织的信用程度和他是否是银行没有直接的关系,的确银行听上去似乎”财大气粗”一点,但是因为非银行金融组织的资金来源往往是包括养老金等等实力雄厚的资金源,所以他们的资金量与银行相比不一定落于下风.而且相对于名气等等指标,衡量一家金融组织稳定与否的标准,我个人认为,还是查看该金融组织的信用评级比较可靠.根据我的经验,有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行.
除了资金来源之外,银行与非银行的区别还在于业务范围,因为金融条例所限,非银行金融机构往往不如银行的业务范围广泛.但是就住房贷款而言,非银行与银行所能提供的金融产品没有太大的区别,甚至在于利率和年费的问题上,很多非银行金融机构比银行有更大的优惠.这造成了一个很有趣的现象,我所知道的客户中,华人往往更希望选择银行,而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪.我并不是在建议大家全去选择非银行机构而根本不考虑银行,对于贷款人来说,他更多的应该注意产品而不是机构.关键在于哪个金融产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名.有时候金融界也会有”店大欺客”的情况,人家有钱,人家有名,人家有的是客户,并不一定需要给您提供更优惠的条件和更好的服务来留住您.
其实开句玩笑话说,您别忘了,您是借进钱的,退一万步讲,就算那些借出钱的机构倒了,会对您有任何影响吗?的确,您的房契地契在人家手里呢,可是澳大利亚法律是保护私有财产的,即使债权人换了,也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款.

2.利率讨论
现在澳大利亚各银行的房屋贷款利率一般在8.07%,但是大多数人都应该可以拿到一个不超过0.75%的折扣,所以银行所能提供的利率一般不低于7.32%,7.37%也是现在银行最常见的利率.可能您会看见一些银行或者其他金融组织在广告中给出一个6.99%甚至更低的利率,可是您别忽略了,这个利率一般会有标注如”honeymoon rate”或者”introductory rate”,这是什么意思呢?这个利率的确是很优惠,但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年,一年之后,您的贷款自动会跳到一个高一点的利率,这个新利率往往比true rate,也就是7.32%更高,甚至会跳到8.07%,如果您想转到该金融组织其他利息比较低的金融产品,可以,不过您需要付钱,如果您想转到其他金融组织,也可以,不过您要付出一个相当高的罚金.如果您不管它,房屋贷款可往往是30~40年限的,不知不觉中,您可就多花了好多冤枉钱.我不能说这是一个陷阱,但是您在签订合同之前,最好能够好好审阅下合同条款,并且好好给自己算个帐.还有个小细节您应该注意到,就是很多金融产品是收年费的,这个金额一般在$300左右,甚至会更高,您在计算贷款利率的时候,不应该忽略这一点,比如您有一笔$300,000贷款,贷款利率为7.37%,而您的贷款机构收您$300的年费,那么您实际上的利率为7.37%+(300/300,000)*100%=7.47%.这个利率是否还让您满意呢?
房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率(variable rate)和固定利率(fixed rate),一般固定利率要比可变利率高一些,如,可变利率为7.37%,那么它的固定利率就可能为7.44%,这也是很正常的,您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险,放贷人可能要多收取您一点钱来作为自己资金自由度损失的回报.一般地说,如果您比较担心将来利率会升高,您更可能会选择固定利率,可是实际上您并不是进了保险箱.关于固定利率您需要注意两点,一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去,一般现在给出的固定利率只能最多维持5年,也就是说,您只可以在一年到五年之内固定您的利率,当这个期限结束之后,您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率.第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的,在settlement之前,您的固定利率是可以变动的,这个变动由您的贷款人来定,他们往往是根据不停更新的金融信息来调整自己的固定利率,如果您申请了固定利率贷款,而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率,那么您往往还需要付出一个”锁定费用”.所以根据我个人意见,我是不太会推荐我的客户做固定利率的贷款,因为首先这个利率往往就会高一点,其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行(reserve bank)的,联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力.在澳大利亚,我觉得人民相对于在中国应该更相信政府一点吧?所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会跟我说，为什么固定利率老是变动，而可变利率却老是不变呢？其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。
小道消息：AMP首席经济学家Shane Oliver作出的预测表明，今年利息不会有大的变动，如果一定会有变动，升息的可能远远大于降息的可能。但是根据我了解的情报，下周联储很可能将利息上调0.25%。（联储周二开会，周三发布消息）

二．贷款时间，材料和费用
贷款的流程为：决定好房子-联系贷款机构-递交申请-评估-交换合同达成共识-settlement
贷款的先期费用主要包括：律师费，评估费，申请费，solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包包括为一个application fee。有的金融机构也会免除application fee，但是律师和评估费还是照收的，有差别，但是不是很大。Solicitor fee是指您和贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的solicitor审核的时候需要付的费用。

在澳大利亚，当看好房子之后，一般是先付0.25%的定金，然后两周之后订金升到10%，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。如果规定时间之后您不能付清贷款，如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其他种种原因您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退押金将该房卖给别人。贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。但是我强烈建议您如果准备买房之间先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且因为大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您可能可以得到更优惠的房产价格。
贷款所需材料根据贷款机构不同，金融产品不同而千差万别，但是实际上也很简单，您只要清楚会计学上的一个概念就不会出问题了，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权宜，而在会计学中，四方面的信息就可以包括您的财务状况了，那就是资产：原有房产，存款，汽车，财物等；债务：其他贷款情况，其他负债情况；收入：薪水，其他收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。但是此外您还需要提供您的身份证明，也就是100 points ID。所谓100 points ID的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数，您所提供的证件分数相加之后必须大于100分，如，护照，75分，驾照，45分，75+45=120》100，所以您提供这两样证件一般就没问题了。华人移民往往得面对一个问题，也就是因为避税等原因，收入证明上的收入很低，如果您按照这个收入去申请贷款，可以申请到的额度往往偏小，无法满足需求，但是您可以求助于贷款中介，他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。还有些刚刚毕业的学生，或者新移民，或者自由职业者，他们提供有效的收入证明是有困难的，这时候可以考虑下lodoc贷款等特殊产品，这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明（如employer’s statement），可以通过其他的途径证明您有还款的能力，这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。

三．贷款限制额度,成数及还款计划.
和国内不同，澳大利亚的金融机构对于房屋贷款可以提供高于80%的贷款比例，有些金融机构甚至可以贷到100%。但是对于高过80%的贷款，您必须缴纳一定比例的抵押保险。这是一笔不小的开支，希望您把它放在自己的考虑范围之内。
可能很多朋友并不知道以自己的能力能贷到多少的款子，这个计算公式非常的复杂，但是您的贷款额度不会低于贷款申请人所有年收入的五倍。您可以这样的简单算下自己的贷款能力。
关于还款，现在的金融机构可以提供只还利息贷款这样的业务，如果您一时没有很多的流动资金，也可以选择这样的产品来降低目前的还款压力。但是请记住，目前的轻松是以将来的压力作为代价换来的。如果您在贷款之后的几年内就会有大笔的资金到帐，您可以通过提前还款来付出更少的利息，但是很多金融产品对于提前还款都会有罚款的，所以建议您咨询贷款顾问，以更低的成本来达成自己的目标。

四．杂七杂八的东西
1．First home buyer
如果这是您在澳大利亚的第一处房子，而且购买目的为自住，而且您拥有澳大利亚身份，那么恭喜您，按照澳大利亚法规，您可以获得一个折扣，根据各州规定不同，您所获得的优惠包括对印花税（stamp duty）和其他的折扣。这笔钱数额可以很大的哦。
2．转贷款
如果您目前的房贷利息不是很低，那么您可以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。恐怕很多人都不知道，仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。如果您有兴趣，可以把您的贷款情况告诉我，我愿意帮您做一个免费的贷款咨询。

现在我能想到的问题就是这么多了，这只是我的一家之言，可能难免有什么疏漏或者错误，如果哪位高人对小弟的文章有什么看法和指正，非常欢迎。

作者: ktging 时间: 7-11-2008 15:22
首先感谢worryw朋友的支持!~~毕竟是自己的做的东西,能得到别人的承认是最大的快乐!

现在我对原文有一些补充:
一.关于提前还款的问题.
有些朋友手头资金很充裕,但是往往又害怕如果自己贷款成数很低,虽然可以少还点利息,但是自己又失去了资金的自由度,手无余钱也是很讨厌的事情.实际上澳大利亚有些金融机构是可以解决您这个顾虑的,现在有种产品叫做"deposit offset"可以翻译为存款抵扣,这种产品的特性为您可以将存款转入贷款机构的帐户,这部分钱是不支付您利息的,同时,您也不必支付等额的贷款利息.比如,您有三十万的贷款,同时有十万的存款,那么您只需要付二十万贷款的利息就可以,您的存款可以随时支取.
二.关于First home buyer grant印花税折扣的问题.
各个州的法律法规不同,以NSW为例,first home buyer享受印花税折扣之外还享受7000元的补贴.但是印花税折扣必须满足一个条件,那就是购房金额必须小于一个限度.按照目前的法规,五十万以下的房子印花税全免,六十万以上的房子则必须缴纳全额的印花税.金额在五十万到六十万之间的,按照金额大小累进印花税额度.也就是说,五十万到六十万之间的房子您把价格压得越接近五十万,您的印花税比例就越小.这也是一个合法避税的机会.

作者: whisper007 时间: 8-11-2008 12:14
很不错，Lz加油，继续发些好帖子上来

作者: 秦始皇 时间: 8-11-2008 23:33
能贷60w的人不多啊，特别是我们这些刚工作的人。

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