Daniel 说投资 138 Ironfish帮你读图读趋势 － 解读RP Data最新的房产报告

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各位朋友，大家好!

    RP Data最新发布的月度房产及经济市场更新的报告中，对房产的表述图文并茂，分别从不用的角度阐述了澳洲房产当前的情况以及近10-20年来的走势。那么本期的地产信息我就带大家一起看图分析。

    如果澳洲的财富可以用10个小蜂巢来表示，恰如下图所示，那么住宅地产类财富就独占了5个蜂巢，这意味着澳洲50%的财富是来自于住宅类地产，财富值达到5.8万亿澳元，起到了绝对的支柱性作用。澳洲的养老金和股票类财富分别占据了2个蜂巢，财富值分别达到1.9万亿澳元和1.6万亿澳元。剩下的大约10%左右为商业地产财富。

图:住宅地产市场支撑着澳洲的财富

了解了澳洲国家财富的分布，我们再来看看澳洲家庭财富比例的情况吧。和国家财富的分配比例类似，住宅类土地及房屋占到家庭总财富的50%以上，股票等金融类产品为6.5%，养老金为20%，其它类20%。由此我们可以知道在过去的20多年里，住宅地产一直都是家庭的首要财富。

图:澳洲家庭财富的分布

房子在家庭中的地位是如此的重要，那么你知道一套房子大概的价值么？截止到2015年3月，澳洲首府城市别墅的中位价格为55.9万澳元，公寓为47.05万澳元。下图是每一年的住宅价格与前一年相比的涨跌百分比，我们可以看到房价在过去的20年里，每一年的涨跌幅度都是不同的，有时增幅能达到20%，有时也会同比下降3%－4%，但是我们知道房价的趋势是上升的。如果用现在的房价和20年前相比，至少已经涨了2-3倍了。因此，做为专业的房产投资公司，我们一直告诫大家，只有长期持有高质量的房屋，才能享受到房产所带来的巨幅增值。

截至到今年的3月，首府城市的住宅价值同比增长了7.4%，其中别墅增长了7.6%，公寓增幅为5.9%。过去十年首府城市的住宅价值平均增长了5.1%，其中别墅为5.2%，公寓为4.5%

图:澳洲家庭财富的分布年度住宅价值同比涨跌百分比 - 首府城市

下图是澳洲总体住宅房屋的销量情况。我们可以清楚的看到别墅的销量在过去的20年里一直要高于公寓的销量。近来我们看到有媒体报道，澳洲的公寓过剩，但从下图的公寓销量走势来看，一直都是相对平稳的，并没有大起大落。我们知道澳洲对住房项目的审批是很严格的，要综合考虑对未来人口的预期，既要满足人口不断增长所需要的住房需求，又不能过多批准住宅项目，造成空租率的提高。由于澳洲一直以来都是宜居的国家，近年来欧洲、美洲、亚洲每年都有大量的人口涌入，倒是对住宅的需求带来了很大的压力。澳洲的空置率一直以来都是相当低的。

截至到2015年1月，澳洲全国的住宅年销售达到48.6万套，同比小幅微涨0.5%。这其中别墅的销量为35万套，同比增长了3%，但公寓的销量为13.5万，同比下降了5.3%。

图:澳洲别墅和公寓的月度销量

但是相比澳洲房价的增幅，租金的增幅就相对缓慢了。下图中的红线就是近20年来租金的年度增长比例。我们可以看到租金一直都在增长着，不管房价是涨还是跌，租金每年都在涨，只是每年的增长幅度不同。

下图中的黑线是租金的毛收益率。我们看到收益率的趋势是下滑的，这主要是由于房价的增幅过快，房价增长的比例远超过了租金的增长比例。

截至到今年3月各个首府城市的租金毛收益率表现不一。在5大城市中，布里斯班的租金收益率最高为4.6%，其次是阿德雷德4.3%，珀斯排在第三位4.1％，悉尼和墨尔本由于房价相对较高，租金的毛受益率就变低了，分别为3.6%和3.3%。

图:年度租金增幅比例及毛租金收益率 -首府城市

综上所述，我们分别从财富分配、住宅的价值变化、住宅的销量和租金方面了解了澳洲的房产变化趋势以及房产在家庭中的重要地位。澳洲的房产一直以来都以稳健著称，房产的价格也在起伏变化中向上攀升着。

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把握机遇，拒绝贪婪！我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。