Daniel 说投资 404 - 2021年澳洲联邦预算案到底会如何影响房市？

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各位朋友，大家好！

10月初发布的2021年澳洲联邦预算案，被称为澳洲“自二战以来最重要的”预算案，这份预算案中包含了总共$5070亿澳元的经济支持，其中$2570亿直接用于提振经济。这是澳洲政府对于疫情后经济复苏路线所规划出的蓝图，其中颁布的一系列措施和政策也必然会在未来的数年内持续成为澳洲经济市场的强心针。

如果你对房产有兴趣——不论你是持币观望的自住买家，犹豫不决的准投资者，还是已经持有投资房产的资深房东——那么你一定很想知道，预算案中这一条又一条的重磅措施，到底该如何解读，又将对澳洲房市产生什么样的影响？

今天，我就跟大家分享我们Ironfish全国房市调研部在纵览财案后阐述的其中5大和房市相关的亮点政策，并指出其对市场带来的影响，同时剖析澳洲房市目前的市场位置，帮助你全面了解新预算案下的澳洲房市。

2021联邦财案中有哪些和房市相关的亮点？

从房产市场的角度来看，2021年澳洲联邦预算案有5大亮点值得密切关注和解读。

- 亮点1.削减个税

2020-21年将实行的全新个人所得税税率旨在减轻中低收入阶层的纳税负担，与2017-18财年度相比，税前收入$4万-20万澳元的个人将在2020-21财年度获得$1,060-$2,565澳元不等的减税。

此次减税将覆盖全澳1100万人次，带来共计$178亿的税收削减，这一举措将在2020-21财年度将GDP提升$35亿澳元，在2021-22财年提升90亿澳元。
预计在2024-25财年，政府还将开展第三阶段的个税削减，预计届时95%的纳税人的个税税率都将在30%或以下。

削减个税是联邦政府为宏观经济定下的大基调，通过税务调控来增加人民实际收入，做到“还富于民”，从而刺激消费、拉动经济。此外，削减个税更为深远的意义还在于改变澳洲劳动力“吃大锅饭”的现状，因为实际拿到手的税后收入的增加，会让更多澳洲人有更强的动力努力工作、谋求进取。

- 亮点2.扶持企业

在2020年10月30日至2022年6月30日期间，营业额不超过$50亿澳元的企业如果添加任何符合资格的可折旧资产，均可在当年按照全价折旧退税。这一措施使得企业新增资产的税后成本得到降低，盘活企业现金流，并可以激励企业做出更多采购及投资的决策。

举个例子，比如制药企业A委托软件公司B来为其制作一款运营软件，此软件设计制作的合同价为$40万澳元，在2021年7月1日投入使用。在往年的税务体系下，制药企业A在2021-22财年只能为这一资产按$8万澳元申请折旧退税，其余的$32万要在之后的数年间逐年申报。

但在新体系下，A企业在2021-22财年可以直接按资产全价、也就是$40万澳元来申报折旧退税，仅此一项就可以让企业在当年少缴纳$9.6万的税款。

此外，政府还将允许营业额不超过$50亿澳元的企业用2021-22年的亏损来抵扣在2018-19年度的盈利。这两项措施预计将在2021-2022年底之前带来50,000个新增工作岗位，在2020-21财年将GDP提升$25亿，在2021-22财年提升$100亿。

这项措施与削减个税的思路一样，都是通过税务调控来达到提升企业消费能力，从而实现拉动经济的目的。

- 亮点3.一揽子基建

除了为个人和企业减税，促进他们的消费能力之外，基建工程则是政府另一种刺激经济的常见手段，也就是从政府的层面直接进行消费，从而在相对较短的时间内直接为经济注入大量活力，并从基建设施的升级中获得长期的经济效益。

自从疫情以来，政府已经宣布了$140亿澳元的基建工程，以在接下来的4年中拉动需求、制造就业。本次财案中对各州的基建预算进行了分配。

这一系列新增的基建拨款将成为澳洲政府创纪录的十年一揽子基建规划的一部分，而目前这一十年规划已经总价达到约$1100亿澳元，并支持了10万余个工作岗位。

在未来的数年内，我们都将能够切身感受到各州一揽子基建所带来的拉动内需、新增就业等短期收益，以及基础设施全面升级换代，生活方式得到改善提高、同时吸引并适应未来更多人口等一系列长期收益。

- 亮点4.促进年轻人就业

本次财案中引入了两个全新的就业补贴计划：JobMaker和JobTrainer，旨在促进年轻人就业。

其中的Job Maker是类似于Job Seeker的工资津贴，通过雇主发放：从2020年10月7日开始，当雇主每新增一名16-29岁、符合资格的年轻雇员时，每周可获得$200澳元工资津贴；每新增一名30-35岁、符合资格的年轻雇员时，每周则可获得$100澳元工资津贴。这项计划预计将支持超过450,000名澳洲年轻人找到就业机会。

Job Trainer则是一笔为年轻人培训就业技能的专项基金，旨在新增340,700个免费或低收费的就业培训学习机会。

之所以有这两项措施，是因为数据显示，在今年三月到八月的疫情中，约40%的失业人口都是24岁以下的年轻人。

政府专门为年轻人设立这两项措施，旨在为他们提供技能培训、提升在就业市场上的竞争力，并鼓励企业更多地为年轻人新增就业岗位，从而帮助年轻人尽快重返就业岗位，加速经济复苏脚步。

- 亮点5.首次置业买家补贴

人口、基建和经济始终是房产市场的基本面，这次的预算案中对这三个基本面都有不同程度的扶持和刺激，而除此之外，本次财案中还包含了对房产市场最为直接的刺激措施：对首次置业买家的进一步补贴。

除了疫情期间宣布的$2.5万Home Builder补贴和各州政府对于首置买家的额外补贴之外，在本次财案中，政府的首置买家5%首付计划将再放出额外的10,000个名额，这意味着政府将为买家担保其余的首付金额，而不需买家额外支付贷款保险费。

与此同时，政府对于可申请5%首付计划的房产的价格上限也有所放宽。

位于Adelaide风景如画的东区Hamilton Hill学区别墅 是符合$25,000 Home Builder和$15,000首次置业补助的最佳选择

一系列针对首次置业买家的补贴和支持，可以极大地释放出市场需求、刺激建筑行业，也代表着政府对于房产市场在经济复苏中所能发挥出的重大作用的信心。

纵观2021年预算，在繁多的措施、政策和拨款中，政府传递中的信息实际上非常明确而统一：拉动需求、促进消费、制造就业，稳固市场基本面。

那么，问题来了：这一系列措施对于房产市场究竟产生了什么样的影响？

- 影响1.消费者信心应声上升

根据西太平洋银行（Westpac）研究机构Westpac-MI发布的最新报告，今年10月，澳洲消费者信心指数上升11.9%，达到了2018年7月以来的最高值。

具体到房产市场，“现在是买房好时机”指数（The ‘time to buy a dwelling’ index）也上升了10.6%，到达2019年九月以来的最高值，代表着更多的人认为现在是出手入市的时机。

西太平洋首席经济学家BillEvans称，消费者信心的显著回升是由一系列原因共同造成的，包括“市场对联邦预算案的反应、澳洲疫情管控持续成功、以及澳联储可能在11月3日进一步降息的市场预期”。

- 影响2.经济预期上调

财案公布后，西太平洋银行首次经济学家Bill Evans将澳洲2021年GDP涨幅预期从2.5%上调到了2.8%，RBC资本市场首席经济学家Su-Lin Ong女士则将其对2021年GDP涨幅的预测从2.4%上调至了3%。

当消费者信心回升，专家对经济的预期上调，那么，关心房市的你，自然会想知道澳洲房产市场现在到底处在一个什么样的位置？

自从九月底开始，一系列积极的市场信号不断被释放出来，包括政府计划移除“借贷责任法案”，提升买家贷款能力等，随之而来的是，媒体舆论在房市话题上发生了360度的大转弯——从今年四月、五月时的“全面暴跌”论、“血雨腥风“论，一夜之间掉转到了”价格回调“论和“即将大涨”论。

          5个月前的媒体头条                                                                      现在的媒体头条

而当我们除去媒体的杂音，从数据上看市场的时候，我们可以看到各大首府城市的房产市场并没有像媒体所描述那样的摇摆起伏，而是表现稳健，势态明确。

1.房价走势

在房价走势方面，根据CoreLogic 2020年九月的最新数据，虽然月份和季度的数据有小幅回调，但除珀斯外的四大首府城市房价全部录得了年度正增长。

2.租金回报率

在房价变化之外，对于长期持有的投资者来说，根据CoreLogic七月的数据，澳洲各大城市的租金回报率始终表现优异，尤其布里斯班、阿德莱德、珀斯和黄金海岸的公寓市场，都录得了5%以上的高回报率。

3.市场供需

而在市场供需方面，根据SQM的数据，对比今年三月和九月的空置率，悉尼和墨尔本两大城市住房紧张的情况得到缓解，而珀斯、布里斯班、阿德莱德和黄金海岸在九月都处于3%的供需平衡线之下，代表着一房难求的租房市场，尤其是珀斯的空置率出现了0.9%的低位。

4.市场展望

在市场未来展望方面，根据西太平洋银行对于澳大利亚全国及各大首府城市2021-2023年的房价预测，在接下来的两年中，澳洲五大首府城市预计都将有10%或以上的房价涨幅。

结语

减税、基建、促进就业和对房市的直接支持，共同奠定了2021澳洲财政预算案的基调，随着财案的公布，消费者信心应声回升，为后疫情时代的澳洲房市开了一个好头。而澳洲房市本身的基本面仍然非常强健，各大城市的房产除了在疫情期间的小幅震荡之外，在年度增幅和租金回报率方面都有着不俗的表现。

本身素质过硬的优秀资产，再加上政府刺激措施的利好，共同形成了对未来市场强有力的助推。

如果您是想利用澳洲政府“史上最强”补贴的自住买家，或者是想抓住利好信号到政策落地之间的窗口时机的投资者，欢迎您拨打电话0430 883 028，与我预约聊一聊，我会为您深入分析您所在城市房产市场的具体情况，并根据您自身的财务状况，为您打造出一套适合您的入市方案。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

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