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各位朋友，大家好！
一转眼，时间来到了2019年的年底。对于澳洲房产市场来说，这是不寻常的一年，但同时也是寻常的一年。
说不寻常，是因为在这一年中，我们见证了市场在数月之间发生的极具戏剧性的变化；而说寻常，是因为历史总在不断重演，这一年中所发生的一切，不过是市场不同轮次的周期之间的调整与过渡。
还记得今年上半年的时候，媒体是怎样看待澳洲房产市场的吗？当时，“崩盘”“腰斩”之声铺天盖地不绝于耳，一时间，准买家纷纷退缩离场，束手观望。然而，一转眼之间，市场情况就发生了天翻地覆的变化，媒体立刻掉转枪头，重新关注起即将到来的破纪录“暴涨“。
在今年上半年，我们在媒体上每天看到的大标题都是这样的：
《报告：澳大利亚将在2019创下全球最大的房价跌幅》ABC News, 2019年1月16日
《‘一场腥风血雨即将开始’：悉尼和墨尔本的房市恐将迎来自19世纪90年代以来最惨崩盘，房价或将‘腰斩’》News.com.au, 2019年2月20日
《房价还会继续下跌的18个原因》Australian Financial Review, 2019年2月26日
然而到了下半年，皇家委员会调查尘埃落定、联邦大选结束、银行信贷政策开始松绑，随着市场情况渐渐明朗，我们看到的大标题，又在一夜之间变成了这样：
《悉尼和墨尔本的房价很快将迎来两位数的涨幅》Sydney Morning Herald，2019年10月18日
《政府促成牛市，预测全澳房价均将大涨》ABC News, 2019年11月14日
《澳洲房价正在以自2003年来最快的速度上涨，即将达到历史峰值》Business Insider, 2019年12月10日
从“崩盘”到“暴涨”，在媒体的笔头下，这一切都仅仅发生在数月之间。
“和证券、外汇等资产不一样的是，房产离人们的日常生活太近了。不管世界如何更迭改变，人们总归需要居住的地方，也就总会关心房产市场——这是我们看好房产投资的原因，但同时也是媒体格外喜欢在房产话题上添油加醋的原因。”——Joseph，Ironfish CEO
不过，房市还是那个房市，始终按照自己的节奏进行，从来不曾改变。媒体所代表的只有后知后觉的意见和情绪，而真正具有拨云见日、指点迷津的穿透力的，永远是从历史中总结出的经验规律、以及对市场基本面数据的客观剖析。
2019年，澳洲各大首府城市都在按照自己既有的节奏与轨道稳步向2020年前行。在经过对各城市经济基本面的分析、以及对市场近期趋势和动态的综合考量后，Ironfish房产项目总监Will Mitchell给出了他对于每个城市在2019年的回顾和2020年的展望：
悉尼 在经历过2018年底到2019年初的挑战之后，悉尼市场在2019年下半年强势回弹。APRA对贷款还款能力测试要求的放松，以及数次降息对于买家贷款能力的提升，都使得市场情况获得了立竿见影的改善。
2020年，我们预计这种增长势头仍将持续，再加上2020年1月1日开始实行的全新联邦政府首次置业买家5%首付计划，大量首置买家的入场会让这一市场变得更加值得关注。
墨尔本 和悉尼一样，墨尔本在2019年下半年也经历了强势回弹。预计这一趋势在2020年仍将持续，绿地别墅项目（greenfield house and land，指从未经历过住宅开发的全新土地+建房项目）在明年上半年预计将更加平稳，因为之前这一市场的暂时性过量供应已经被吸收。
墨尔本内城区公寓的供应下降仍然是一个突出的问题，而这也将导致租金在2020年继续增长。
布里斯班持续受益于强劲增长的人口数量，而其中大部分增长均为来自于悉尼和墨尔本的州际移民，到布里斯班来寻找可负担性更好的居所。规划和在建中的重大基建工程将在2025年之前陆续交付，供应不足问题仍将持续存在，各项市场基本面指标均日益表现积极优秀。
预计到2020年，布里斯班的空置率还将进一步降低，这将导致租金的上涨和租金回报率的走强，这也将吸引更多的投资者布局布里斯班。与此同时，该地区参与2032年奥林匹克主办城市竞标的消息也将为这一市场带来重大的影响——主办城市最终结果将于2022年宣布。
阿德莱德 对于阿德莱德市场来说，2020年预计将又是一个稳健的年头。在全澳六大城市中，阿德莱德有着最低的空置率，对于这一市场中的投资者来说，这代表着极低的空置可能性，和稳定可靠的持有成本。
再加上州政府对于人口增长的助推，以及联邦政府$890亿的国防订单，眼下的阿德莱德值得投资者密切关注。
最近，西澳州政府为期房引入了一项大幅印花税优惠政策，这预计将为2020年的珀斯市场吸引更多的投资者。这也将为建筑行业带来积极影响，并最终提振经济。
另一个值得关注的趋势是，精明的房产投资者正在珀斯的高端区域布局，因为与数年前相比，这些区域目前的价格明显被低估，而当市场回弹时，这些区域预计将有强劲的表现。
在2020年，黄金海岸预计将再次成为全澳前六大城市中人口增长最快的城市，增幅的绝大部分都是由澳洲国内移民所构成的。与此同时，这里可负担的房产、以及显著的供应不足，共同为接下来数年间黄金海岸的房产市场绘出了一幅有趣的图景。
在2020年，黄金海岸的别墅市场和精品公寓市场预计将表现优异。随着利率持续处于历史低点，以及黄金海岸的租金回报率持续处于澳洲六大城市中的最高水平，我们预计将看到更多投资者开始入场。
正如我们开篇时所说的那样，放在短期之内来看，2019年或许是不寻常的一年，但在长线投资者的眼中，2019年市场上所发生的一切都并非新事，只不过是房产长期增值的道路上一段总体向上的折线。
纵观全球，澳洲房产是一种稳定、可靠、具有长期稀缺性的优质资产。根据国际清算银行（BIS）的统计数据，在过去的50年之间，全世界只有7个经济体能够做到房价平均每年增长8%-10%，澳大利亚正是其中之一。
这也正是为什么，在Ironfish，我们始终坚守帮助更多澳洲人投资并长期持有优质房产的理念和愿景——我们坚信，对于大部分澳洲人来说，这都是一条切实可行的、通向长期财富健康的稳健道路。而在这条道路上，我们将始终为投资者提供科学客观的市场资讯，以及温暖贴心的支持帮助，让我们的投资者能够更远、更稳地走下去。
2019年终回顾就到这里了，这也是我在今年的最后一篇专栏。又到了这个喜悦、祥和、充满礼物与欢笑的时节，我诚挚祝福您与家人圣诞及新年佳节欢乐！在这个表达爱与祝福的节日，也请允许我真诚地对您一直以来的支持与陪伴表示由衷的感谢。
在Ironfish，“投资置业，携手共赢”是我们不变的初心，也是我们不渝的承诺。新的一年中，我们将以百尺竿头更进一步的精神，在服务客户的道路上不懈探索，不断超越。在通向财务健康的这趟长期旅程上，我定会始终紧握客户朋友们的双手，一起走向更加美好灿烂的明天！再次祝您节日快乐！
作/编者简介： Daniel - Ironfish 资深房产投资策略顾问 - 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向） - 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 - 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 - 善于投资系统风险控制和资产管理 - 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 81109888
(免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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