Daniel 说投资 244 投资澳洲房产需要知道的12个法律知识（1）

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各位朋友，大家好！

“过户律师”、“永久产权”、“日落条款”、“冷静期”……

投资澳洲房产，你是否常听到这样的字眼？

如果这些名词对你来说很陌生，那么你就有必要对它们作一些了解。

澳洲买房和中国有很多不同，以下由Ironfish总部归纳的法律知识会对你在澳洲置业有很大的帮助。

   

1. 澳洲房产所有权大多为永久产权

在中国，土地所有权和使用权是分离的，土地归国家所有，土地使用权出让的最高年限是70年。

房子虽然属于业主，但建筑物的使用权限只能建立在70年土地使用权的基础上。

70年到期后，再次申请土地使用是否要补缴费用？补缴多少？如果业主不愿缴纳，房子该如何处理？

这一系列问题暂时还没有明确政策可以回答。

而在澳洲，除了一些特别的物业或区域（例如，有些农场可能是租赁权；堪培拉的房子是99年产权）以外，

绝大部分房产都是永久产权，业主同时享有土地和房屋的产权及使用权，

并且可以传给子孙后代，直系亲属无需缴纳遗产税。

2. 在澳洲，10%的首付款是安全的

澳洲买新房的10%首付，是存入政府监管的信托账户里，交房前开发商是拿不到的，所以不用担心开发商卷款逃跑。

到交房的时候，10%首付才会取出给开发商，而且在交房前这段期间，它存在信托账户里是产生利息的。

存款利息有几种分配方法，具体分配方法根据不同项目而定：

a.归属买家；

b.归属开发商；

c.买家和开发商各一半。

3. 联合购买有两种主要形式

如果是一个人以上联合购买房产，有两种主要购买形式，

一种是联权共有（Joint Tenancy），一种是分权共有（Tenants in Common)。

联权共有一般适用于夫妻一起买房，夫妻双方默认份额是各50%。

如果一方需要出售或转让自己部分的产权，必须得到另一方的同意并一起办理。

其中一方过世时，他/她持有的产权将自动转移给仍然在世的另一方。

如果是投资合伙人、亲戚、朋友一起购买房产，一般选择分权共有形式：

各自拥有相同或不同份额的资产，任一持有者都可将自己的份额转让他人或作为遗产留给指定的受益人。

比如，甲和乙是相互信任的朋友，若各自买房实力都不够，那么可以各出一部分钱，比如甲出60%，乙出40%。

和联权共有人的区别是，甲和乙的份额都有自主权，

比如甲可以决定把他的60%给任何人，或是作为遗产留给他指定的受益人。

乙的40%也是一样的。

分权共有人也适合于多人一起买，份额根据出钱多少来确定。

4. 夫妻买房时的常见问题

合同上是否要签署夫妻两人姓名？签署后可否在合同上加减名字？如果离婚，房产如何分配？

这些都是夫妻买房时的常见问题，我们一一来分析。

- 合同上是否要签署夫妻两人姓名？

这个问题要从两方面看。从法律上讲，澳洲婚姻法把婚后财产都视为夫妻共有财产，

无论签名是一个人还是两个人，假若离婚，都一样被视作共有财产，

就算房产只写了一个人的名字，也被视作共有财产。

但从贷款和税务角度看，有必要考虑这个问题。

因为如果是两人签名，贷款也必须两人联名申请；

如果是一人签名，一人或两人联名申请贷款都可以。

也就是说，合同上的名字，必须作为抵押贷款人。

如果家庭中一方的收入比较高，另一方比较低或者没有收入，写两人的名字可能会影响到贷款申请和最终的税务结果。

关于贷款和税务的细节问题，请和专业人士确认。

- 签署后可否在合同上加减名字？

澳洲每个州的规定不同，一般来说是可以的，要通过律师来操作。

房产成交前，夫妻间可在合同上加减名字，通常不会产生额外印花税；

房产成交后，在维州夫妻之间是可以加减名字的，

在新州和昆州一般只能加名字，不可以减名字，否则就会产生额外印花税。

- 如果离婚，房产如何分配？

澳大利亚没有离婚时夫妻双方一人一半分割财产的推定假设，

在分割财产时，主要依据的是：各方在婚姻关系中对家庭以及财产积累本身所作的贡献 (Contribution) 。

此处所指“贡献”，既包括“金钱贡献 (Financial Contribution) ”，如工资、投资收入等；

也包括“非金钱贡献 (Non-financial Contribution) ”，如子女的抚养及家庭义务。

此外，通常离婚后抚养子女的一方会分得较多的财产份额。

总之，分割财产时要考虑以下要素：

贡献、子女的抚养（子女的年龄、健康状况等）、

夫妻双方自身的情况 （收入能力、健康状况等）、

分割财产对夫妻双方未来的影响等。

夫妻双方可以通过各自的律师进行谈判和调节，最终达成协议，

以财产分割协议（Binding Financial Agreement）或者法院和议判决（Consent Order）的形式达到合理分割婚姻财产的目的。

5. 合同上写孩子姓名的利与弊

有些家长关心，合同上是否要写孩子的姓名，有什么利弊。

关于这个问题，有几点需要作为考虑因素：

a. 孩子必须年满18岁

在澳洲买房，合同可以加孩子名字，也可以以孩子的名义单独购买，但基本条件是孩子必须年满18岁。

b. 写孩子姓名可能影响贷款能力

从买房贷款的角度说，如果单以孩子的名义买房，孩子没有收入就不能贷款；

如果是家长买房，加孩子名字，孩子没有收入会降低家长的贷款能力，因为孩子在生活上仍依赖于父母。

c. 孩子继承房产无需缴纳遗产税

澳洲对于直系亲属是没有遗产税的。因此子女继承房产，不用缴纳遗产税。

如果继承后用于投资用途，之后卖房产时需要缴纳相关的增值税。

d. 孩子的物业产权以后会成为其家庭财产的一部分

如果写了孩子姓名，以后孩子有了自己的家庭，孩子此物业的产权会成为其家庭财产的一部分。

如果孩子和其伴侣的关系破裂，其伴侣根据澳洲家庭法可能有权按照双方的贡献和未来所需分得一部分。

这里的伴侣不仅指有婚姻关系的伴侣，还包括没有婚姻关系但是同居二年以上的伴侣。

e. 可能影响孩子未来的首次置业优惠

以孩子名义买房或把孩子的名字加进去，可能影响孩子将来无法享受首次置业优惠。

6. 冷静期

签订合同后，一般有几天时间给买家考虑是否会变动或反悔，称为冷静期（cooling-off period）。

每个州的情况不同：在维州，冷静期是买家签合同后的3个工作日；

在新州，是买卖双方都签了合同（即交换合同）后的5个工作日；

在昆州，是买家收到卖家签字合同当天算起的5个工作日；

南澳州是交换合同后2天。

有的州是没有冷静期的，比如西澳。

需要注意的是，如果在冷静期内取消合同，买家可能会丧失一部分定金，每个州的金额也不同。

例如，在维州的费用为房屋总价的0.2%，在新州和昆士兰为0.25% 。

冷静期仅适用于私人协议出售，在公开拍卖中拍得的房屋没有冷静期，只要竞投成功，则立即生效。

鉴于版面限制，今天先介绍法律知识的1-6点。

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。

我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，

您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

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