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标题: 投资澳洲房产不要买拍卖房 [打印本页]

作者: 小白免 时间: 9-9-2014 08:42
标题: 投资澳洲房产不要买拍卖房

在澳洲房产拍卖现场，很有可能会把价格一路抬高，即使最后能够战胜对手，付出的代价恐怕也超过了市场一般价了，其次，拍卖现场的气氛可能会导致买家产生非理性判断。

在澳大利亚买房子，一般有两种情况，一是通过房屋交易中介，直接从卖主手里买房;另一种是在房屋交易中介组织的拍卖会上当场喊价购买。建议来自国内的买房人士尽可能不要去拍卖买房。

但根据这些年澳大利亚的房屋买卖数据，拍卖房的售价一般要高出非拍卖房。在房地产市场的繁荣时期，拍卖房的售价一般要比非拍卖房高出20%;在市场稳定发展期，它将高出5~10%;只有在萧条期，两者之间的价格才接近一致。导致拍卖房价格高的原因主要有这样几个方面：

首先，在拍卖现场有可能会遇到强劲的竞争对手。如果两个人都对一套房产志在必得，则很有可能会把价格一路抬高，即使最后能够战胜对手，付出的代价恐怕也超过了市场一般价了。

其次，拍卖现场的气氛可能会导致买家产生非理性判断。当你身处拍卖现场时，往往会身不由己的受到整个拍卖气氛的感染，激动情绪会不知不觉在取代理性思考。尤其是到了最后和另一个竞拍者进行一对一喊价时，那种心有不甘的冲动就会促使自己喊出远远超过原本心理价位的价格，而这正中了拍卖师和房主的下怀。这种情形如果发生在房屋买卖的淡季，就会给买家带来更大损失。

最后，还有一种偶尔发生但也不可忽视的情况，那就是在拍卖现场或许会有卖主的“托”存在。他们“摇旗呐喊”，频敲边鼓，驱使着拍卖价格向卖主希望的那样冲高。如果你不能识破这些伪拍卖者的伎俩，就会中圈套，最后以过高的价格买下房子。

除了以上几点外，在澳大利亚，房子一旦通过拍卖成交，不会像一般售房那样向买家提供一般为7天的“冷静期”(Cooling Date)。这就意味着买家会因为缺少足够时间对房子做全面调查，从而增加了购买的风险，比如会忽略房屋结构、内部设施、甚至病虫害等问题。

所以在澳大利亚生活了几十年，有过很多房产购买的经历，可仅有一次是通过拍卖形式来购买的，其他都是非拍卖形式买来的。

当然，如果你是要坚持去拍卖买房，那么请至少做好以下准备工作：

要做好拍卖成交价超过市场价5-10%的准备

在正式举牌拍卖前，先去观摩多个拍卖会，以积累必要的拍卖经验;

确保您的律师已经完全核对过卖主售房申明书(Vendor Statement);

要对房屋结构、市场价格等相关事宜进行事先调查。

联系你的房贷顾问以了解你承受的价格尺度是多少。他们可以出具一个预估单(Pre-Approval Statement)以告诉你能借款多少,从而让你在讨价还价时心里有底;

设定一个你绝不能越雷池半步的预算底线。切记，为了使你的出价不至于高过你的承受能力，你要在预算和心理上做好双重准备;

准备好订金(通常是总价的10%，而且要在拍卖成交后马上支付)。

最后再给大家介绍一下澳大利亚房屋拍卖的简单过程：在拍卖当天，买家们先到现场有30分钟看房时间;接下来拍卖师开始宣读有关拍卖的规定;接着拍卖师要求竞拍者给出底价;然后就是开始竞拍;当竞拍人减少到2个时，拍卖师会征求房主意见，如果房主认可，则出价高者就可以与房主签订合同，如果没有达到，那么价高者可以和房主再谈判价格，如果最终房主没有满意最高出价，拍卖师就宣布此次拍卖流拍。

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