Daniel 说投资 399 - 我想投资房产，但我到底应该从哪做起？

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各位朋友，大家好！

根据澳洲税务局的统计数据，在澳洲，88.82%的人口都不是房产投资者，也就是说，当你考虑进行房产投资时，如果你向身边的人请教该怎么做，那么十有八九，他们都并没有亲自做过这件事。

投资本就不容易，如果你身边没人能够用亲身实践经验指导你，事情可能就显得难上加难了。那么，考虑投资房产的你，到底该怎么做？

而要回答“怎么做投资”的这个问题，你首先应该重新审视“为什么要做投资”的问题——你投资的动因和目标，会在很大程度上决定你投资的方式和策略。

第1步 找到动因，设立目标

很多人考虑房产投资，都是出于一个简单而朴素的信念：“房产=保值+增值；买投资房产=等着赚钱”。这种想法不能说完全错误，但缺乏结构性和策略性的思考。如果你要有的放矢的进行投资，不妨从更全面的角度来审视你的人生，寻找出积累财富的更深层动因。

根据澳洲税务局的统计数据，在澳洲，60-64岁的男性的养老金中位金额为$163,985澳元，女性则为$128,507。在人均预期寿命早已超过80岁大关的澳大利亚，如果一对夫妻选择在60岁退休，那么他们在今后的20余年的退休生活中，按养老金收益率5%来算，夫妻两人每年大约只能靠$5万多的养老金过日子。这个数字在今天也已经是不现实的，遑论20年后、30年后。

那么，如果你想过上舒适的退休生活，你需要多少钱呢？

让我们姑且把“舒适“定义为全家每周有$1,500澳元的可支配收入，也就是一个月$6,000，用这笔钱来负担你和配偶的衣食住行，还有偶尔的旅游开销等等。

如果你希望在15年内让自己的家庭过上这样的生活，那么加上每年3%的通胀率，大致计算下来，从现在开始，你需要每年积攒$130,676澳元才能做到。对于拿着中等收入的普通人来说，一年存钱十几万听起来多少有点像天方夜谭。

或者，你也可以从现在开始，着手建立一个价值$243万左右的投资组合，这个投资组合也同样可以帮你在15年后实现相当于今时今日每周$1,500的可支配收入。

这是一个复杂、但却非常必要的计算。这也是为什么，我们鼓励你在思考“如何投资”之前，先思考“为什么投资”。列出你日常所需的开销、计算出你需要多少身家才能安心地退休，并给自己设立一个用多少年去打造这个身家的目标，有了这些数字，你的投资就有了方向、目标和计划。

第2步 做足准备，付诸行动

一旦确定了自己的方向和目标，就应该做好资金和心理上的双重准备，并立刻采取行动，朝着自己的目的地出发。

-财务准备不言自明，投资房产需要一定的启动资金。一般来说，你至少需要$50,000-60,000澳元的存款作为你的第一套投资房产的首付。如果你的首付暂时不够，你可以选择开源节流——节约开支，尽可能降低不必要的花销，同时努力提高收入，你可以在事业上努力晋升来实现收入的突破，也可以将你的爱好或特长转变为副业，从而拓展收入来源。

此外，使用贷款保险（LMI）、或者担保贷款（Guarantor Loan），也是首付不够时许多人的常见选择，不妨和一位优秀的贷款经纪人谈一谈，他们也许有方法加速你的投资进程。

值得指出的一点是，你的投资房并不一定必须买在你的自住房之后，也不一定必须处在你所生活的城市。“跨州投资”和“租房投资（rent-vesting）”正在年轻白领之间日渐流行，这也是一种可能帮助你尽早开始投资的策略。

当你有了一笔差不多的存款时，你就要了解一下自己的购买能力，换言之，就是了解自己拿着这笔钱，能投资一套多少钱的房子。

除了合同上规定的首付款之外，在房屋购买过程中，还会产生印花税、贷款手续费等税费，如果你购买的是期房，在交房时有可能出现估价不足，这些都需要你在现金上留有一定的缓冲空间。

因此，在确定自己的购买能力时，切忌将自己的手头存款直接乘以10（10%首付）、或者乘以5（20%首付），而是应该先和贷款经纪人讨论自己的实际情况，了解自己的大致借贷能力，再把相关税费、可能的估价不足和可能的空租期都等因素都尽量考虑在内，最终综合计算出自己真正的购买能力。

- 心理准备

房产投资不是投机，它不是一张可能会让你一夜暴富的彩票，而是你未来数十年人生规划的一部分。

投资并不容易，这也是为什么全澳只有约10%的人是房产投资者，拥有2套以上投资房产的人更是凤毛麟角。

当你决定投资时，除了资金准备外，你还应该做好长线投资的心理准备，意识到房产投资是一件长达十年、二十年的事业，这个过程中不会一帆风顺，难免会有意想不到的障碍和挑战，但只要坚持信念、坚定心态，始终朝着自己的目标前进，就一定会收获美好的结果。

- 立刻行动

行动是整个房产投资中最困难、也是最为重要的一环。在投资之前，进行研究和学习固然重要，但不应该让这个阶段成为你拖延行动的阻力。

很多人有投资的计划，花了无数个夜晚和周末了解市场、浏览房源、上门看房、参加拍卖，找一套所谓的完美房产、或者等一个所谓的完美时机，到头来却什么也没有买，遗憾错过了那些本可以升值的房产和上涨的周期。

一旦做好了财务准备和心理准备，就立刻行动，将投资的计划变为现实——这种说干就干、绝不拖延的魄力，也是成功的投资者所必备的品质之一。

第3步 持有房产，扩大投资组合

购买了第一套投资房产之后，你就在通往财富积累的道路上迈出了至关重要的第一步，这是可喜可贺的里程碑，也是了不起的成就。

不过，回到今天专栏最开始的地方，对于大多数人来说，一套投资房产并不足以达到让自己过上舒适退休生活的目标。你需要做的，是在持有已有房产的基础上，再继续扩大这个投资组合。

- 持有房产

许多人将持有一套投资房视为非常沉重的财务负担，觉得自己会被贷款还款压得喘不过气来。但在实际操作中，除了将投资房出租、收取租金之外，还有两件能帮助你更为轻松地持有房产的“神器”——折旧抵税和负扣税。

- 负扣税

“负扣税”并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。从原理上来说，“负扣税”等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个“小生意”，租客缴纳的租金是你的“收入”，维持这一“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、物业管理和维护费用、保险费……等等。

当你的支出高于你的收入时，澳洲税务局视为投资亏损，而这一亏损额可以从你的应税收入中减去，从而降低你的应税收入，让税务局为你退回一部分的个人所得税。

换言之，你的投资房“亏损”得越多，你的应税收入就越低，需缴纳的个人所得税也就越少。

- 折旧抵税

除了上面提到的贷款利息、物业/市政费用等支出外，你的投资房产还有一项并不需要你自掏腰包的“隐形”支出，那就是折旧（Depreciation）。

随着时间的推移，任何建筑物及其中的设施都会磨损、变旧。澳洲法律允许所有新房的一手房主将为这类损耗视为投资支出，从而使折旧适用于负扣税。

当房产折旧和负扣税制度双管齐下时，可以帮助投资者有效地获得个人所得税的减免，从而降低现金流压力，更可能实现正现金流，更为轻松地持有投资房产。

- 扩大投资组合

你可能会问，攒出第一套投资房的首付就很难了，我也只是个普通的工薪族，到哪去攒出那么多来？

这里就要引入房屋净值（Equity）的概念。房屋净值指的是房主对于房屋的权益价值，用更直接的语言解释的话，就是：房屋净值（Home Equity）等于房屋价值减去房屋债务。银行可以让你将一部分的房屋净值提取出来，作为下一套投资房的首付。

通常来说，银行允许提取的净值额度为房屋价值的80%减去房屋债务。

举个例子，假设房屋的年复合增长率为4%，贷款利率为3.09%，本息同还。

投资者用$50万买下一套房子，在4%的复合增长率下，第五年会升值到$608,326，这时投资者还欠银行$355,418的贷款，你在理论上的房屋净值为$608,326 - $355,418 =$252,908。

但实际上，银行允许投资者提取的房屋净值额度为：$608,326 x 80% - $355,418 =$131,243。这$13万左右的房屋净值，就可以被投资者用于支付下一套投资房产的首付，而无需额外动用自己的存款。

附：澳洲各大城市房产20年中位价复合年增长率 – 别墅

澳洲各大城市房产20年中位价复合年增长率 – 公寓

在一系列的税务和贷款政策下，通过持有并扩大投资组合，投资者就能够实现财富的“滚雪球”，在10-20年的区间内达成自己最初设立下的财务目标，为自己积累出可以依靠其退休的财富。

我们深知，房产投资并不简单，积累财富更非一日之功。成功的房产投资，无不建立在丰富的研究、及时的行动和长期的坚持之上。正因如此，在Ironfish亚太集团，我们致力于简化投资流程，为始终与投资者携手同行，提供全程陪伴式服务。

我们的数据研究部门从全澳50多家机构提取房产大数据，并佐以数十年业界一手经验，汇编成各种图文并茂的研究报告，供投资者足不出户，即可了解全澳房产市场；

我们与全澳顶尖开发商独家合作，拒绝市面上的大多数项目，只将一小部分我们认可的精品推荐给投资者；

我们经验丰富的投资策略师自己就是成功的房产投资者，我们会将自己的经验毫无保留地分享给您，根据您的个人情况为您设置合理的投资目标，量身打造一套专属于您的投资策略，并为您推荐优秀的贷款经纪人、过户律师和会计师，为您建立起一支投资团队；

我们还有独家开发的PPA计算软件，为您分析持有投资房产之后的现金流情况，让您对于进行投资之后的各项开支一目了然，在购买之前就做到胸有成竹；

我们在全澳各主要城市都设有客户服务团队和物业管理团队，随时为您解决投资道路上遇到的问题，始终紧握您的双手与您一道同行。让我帮你进行房产投资，并陪伴您在这条路上一直走下去。您可以拨打电话0430 883 028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888

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