Daniel 说投资 243 投资澳洲房产的七大风险及管理办法 (2)

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各位朋友，大家好！

上期的专栏里介绍了澳洲房产风险及其对应管理方法的第1到3点，今天继续介绍。

四．估价风险

银行或其它贷款机构在发放贷款前都会对房子做估价，一般会到房子实地考察（如果是现房）。

贷款需要基于房子的估价，比如一套售价50万的房子，银行估价可能是45万，

若贷款比例为80%，意味着买家要多付4万来成交房子。

市场不好的时候（房价总体平稳或下跌、市场供应量大、消费者信心不足等），出现低估的可能性比较大。

估价低不一定是说房子的价值低于购买价，

而更可能是由于银行或估价师的对房子本身或市场信心不足。

住宅地产的估价很大程度上只反映估价师的个人观点，并不完全代表市价。

估价师一般都使用“有可比性的”销售数据来确定你的房产价值。

例如你的房产是位于新开发区的一个全新项目，不存在相似的房产销售数据，

这时估价师多半只能使用附近现房的数据，而这并不一定能反映你的房产的真实价值。

另外，银行指派的估价师往往相对保守，更多倾向于保护银行的利益，以避免被追究高估房产的法律责任。

“银行的估价几乎总是会少于房产的市值。——NAB银行博客，2013年3月”

   

估价风险的管理

如果房产估价略低于你的期望值，不必过于担心。

只要房产本身条件过硬，购买的价格合理，其长期的升值潜力照样可以得到保证。

若估价低得明显不合理，你可以向银行提出申诉、换估价师、重新估价，或者考虑选择别家贷款机构，进行重新估价。  

另外，专业的贷款经纪也可协助投资者在银行做一份前期估价（upfront valuation），

就是说在申请贷款前就为物业进行估价，而不是等到贷款获批的时候。

前期估价可帮助投资者提前判断购买的物业是否能满足银行的借贷要求。

如果最后低估不可避免，投资者就需要想办法解决资金问题。

五．空租风险

房子是不是能出租出去？是否会空租？这是投资者常常担心的问题。

出租的准备工作不足、市场同类竞争项目多、租客更换等因素都可能造成房屋在一段时间内空租。

向银行贷款买房，然后将房子出租，用租金来归还银行贷款，是不少人投资房产的方式。

所以空租风险将直接影响投资者的收益。

我曾经介绍过，澳洲大部分城市住宅地产的空置率都在3%以下。

也就是说在澳洲，投资房每年一般只有10天左右是空租的状态。

而国际上普遍认为空租率在3%以下是很健康的租赁市场。

所以在澳洲投资，具有优越地理位置和配套设施的房子通常可以很快租出。

只有在新楼盘交割时，因为同时有多套房子上市，出租上有一些压力。

但在这之后，同时上市的物业数量都是相对有限的，再次出租时就会更加容易。

另外在澳洲，每位租客搬离之前都至少要提前三周通知，这样就为再次出租预留了充足的准备时间。

空租风险的管理

有的开发商会为买家提供短期的租赁担保，

虽然这能提供一段时间的稳定收入，但很多时候，羊毛还是出在羊身上。

房子长期出租及高租金的最大保证是房子本身的地点、设计、质量和配套设施，

而不是短期的房租担保。

   

如果的确碰到空租的问题，投资者可以考虑：

1．委托中介在多个网站发布广告，照片质量要精良，开放看房的次数和时间要方便租客；

2．对投资房增加一些投入，比如升级厨房、卫生间，安装空调等设备，使它在同类的租房广告中脱颖而出，更快出租；

3．适当降低租金（每周降20元在澳洲就是比较大的幅度了）；

4．减少一些条款限制，比如允许租客养宠物。

澳洲是世界上家庭宠物比例最高的国家之一，有63％的家庭拥有宠物。

澳洲友爱动物委员会(ACAC)曾做过统计，声称宠物主人通常“愿意支付比一般租金高出7％-14％的租金”。

六．现金流风险

由于房产投资是长线投资，在一段较长的时期内，宏观的投资政策和你的个人境况都有可能发生变化。

比如，你的生意会有好有坏，经济不景气时你可能会面临失业，你的家庭状况或许会出现变动，

这些情况都可能造成现金流的短缺。

在做投资决策时， 一个常见的问题就是到底要现金流还是要增值。

有的人选择了空间大、增值好的项目，但却忽略了自身的财务状况和现金流压力。

如果在持有期间现金流断裂，最后只能考虑出售，这时空间大、增值好的优势都变成了浮云。

曾经有一位60多岁的飞机工程师聊起他的投资故事。

1990年左右他在墨尔本市区和南岸买了两套公寓，

当时的价钱完全可以买远郊好区的别墅，大家对他的选择觉得很疑惑，

他的理由却很简单：

哪天失业了，郊区的房子现金流上顶不住,退休那年正好把所有房子贷款还清，靠公寓租金，颐享晚年。

从这个角度说，

投资房的选择，没有所谓的“最好的房子”，只有“最合适的”。

投资要量力而行，把现金流作为一个重要考量。

   

现金流风险的管理

在做出投资决策前，你应该先判断自己的投资规划、投资期望、资金情况、抗风险能力等，

问自己一些假设性的问题，看看是否能找到应对的方案，防患于未然。

另外，请教有丰富经验的专家也很重要，

他们很可能有一些解决方案是你从来没有想到过的，可以开阔你的思路。

有的上班族因为担心失业而不敢投资，其实这并不应该成为现在不投资的借口。

即便失去了工作，你仍有机会找到薪金差不多的工作。

如果实在不放心，还可以考虑购买失业保险。

遇上现金流紧张的情况，你也可以暂时打一些零工维持生计。

方法总比问题多。

七．最大的风险——信心的风险

“人生最大的风险，就是从不冒险。在这个日新月异的世界，唯一注定要失败的策略就是不去承担任何风险。”

——Mark Zuckerberg / Faceboock创始人兼CEO，2011年10月

归根结底，信心的风险恐怕是房产投资所有风险中最大的风险。

这个风险控制不好，你就可能前功尽弃，而这一风险在很大程度上也受到其它风险因素的影响。

比如，当房价不升，当贷款、估价、出租遇到一些挑战的时候，

如果你目标不明确，缺乏心理准备，身边多是消极的人，你就有可能对投资失去信心，从而选择放弃。

   

信心风险的管理

克服这个风险的最好办法是明确投资目标，坚定实现财务自由的信念，

提高自己的心理素质，只听有成功经验和投资结果的人的建议。

如果你在做投资决定时心存恐惧，那你可以问自己：哪种恐惧更可怕？

采取投资行动，面对那些可控的投资风险可怕？

还是不行动，面临通货膨胀和生活质量的下降，到老年时一无所有更可怕？

为增强投资信心，你也可以试着换个角度看问题：

在澳洲投资房产就像是和银行合伙作生意。

比如，银行出资80%，你只出20%。

但和一般生意不同的是，银行不占股份，也不参与分红，只要求你定期付给它按揭，还给你最多30年的时间慢慢付。

投资房的盈利都给了你，而给银行的利息是由三方承担的：

租客出大部分，税务局帮你出一部分，你作为投资者只需出剩下的一小部分。

只要不卖房，税务局是拿不到一分钱增值税的。

房子升值的时候你可以套现消费，或持续使用金融杠杆，扩大投资组合。

当你把房产投资看作和银行做生意，把它当作实现财务自由、解决你人生最后几十年生计的可行工具时，

你就会获得不同的视角，不再害怕、躲避风险和推卸责任。

Summary 重点概述

市场风险、银行贷款比率（LVR）风险、利率风险、估价风险、空租风险、现金流风险和信心的风险是澳洲房产投资的主要风险，

而其中信心的风险可以说是房产投资最大的风险。

对待风险的态度，最终取决于我们想要从生活中获得什么。

从面对风险的态度能看出一个人的格局，并影响一个人的人生结果。

大多数人对待风险的态度是：不顾一切地回避。

成功者的态度是：分析风险、计算风险、承担风险、控制风险。

而后者更有可能得到富足的生活。

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。

我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，

您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9889 x 101

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