各位朋友，大家好！
在上期的专栏中，我提到错过我之前专栏文章的朋友，可以登陆adelaidebbs网站查阅全部的文章，结果有许多朋友电话来说找不到。您只要登陆www.adelaidebbs.com.au，点击“社区BBS”，进入论坛首业后，点击进入“商业与投资”版块，下滑页面后，您将看到该版块里有“房产生意投资”栏目，点击“子版块Ironfish房产投资”进入，您就能看到我所有的专栏文章了，您有任何意见和问题，也可以在线发贴回复，或直接电话或者email我。
那么现在我来继续为大家分析投资地产要考虑的X因素。在上期的文章中，我相信大家都能理解房产的联动规则和辐射效应了吧。今天，我为大家讲解X因素中非常重要的“政府政策”因素。相信大家都不会怀疑政府政策对推动房价上涨的能量吧？这里有两种政府政策，一种叫做间接政策，就是说政府指定的某些方针并不是针对地产的，但是却对地产的上涨潜力起到关键性甚至是决定性因素。这些政策一般就是我之前为大家分析的发展要素，我们来回顾下：比如基础设施的点、线、面建设，还有境内境外移民政策，工商业发展计划，城市发展规划，就业导向政策等。还有一种我们称之为直接政策，就是说政府专门针对地产行业及其市场制定的政策。这些政策将对地产价值的变化起到直接的作用和影响。比如目前在中国大家所关心的“房产国9条”和“国11条”，直接引发了北京，上海，杭州，广州等地的地产价格的下跌。
我今天要为大家讲述的就是在澳洲目前对广大投资者产生直接影响的政府政策---National Rental Affordability Scheme(简称NRAS)，中文称为“联邦政府和州政府对投资新物业的补贴计划”，以下简称为“政府补助计划或项目”。这个计划主要就是讲：政府在指定区域内给出一定数量的NRAS配额，因为配额数量有限，投资者需尽快尽快购买该区域内的物业并按市场租金8折出租该物业，那么投资者可以从政府那里得到连续10年的租金补助，目前为$8672/年，虽然您8折出租该投资物业，但是由于NRAS补助，通过我们的计算，您其实每年将多获得大约四千至五千澳币的额外净收入。
那么政府推出该计划的目的就在于鼓励地产开发商修建新的房屋和投资人购买新的投资物业，以缓解目前高涨的租金带给那些非高收入群体的租房压力，并且可以起到刺激地产市场持续繁荣，鼓励地产投资交易的作用。
由于此项目计算过程有点复杂，请您致电亚太的中文投资顾问团队，我们将为您详细解释通过NRAS如何计算您的收益。
我将在下期专栏中继续为大家分析政策对地产价格的影响。欢迎您随时来电交流咨询。祝大家周末愉快！
作者简介：殷浩 Daniel
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毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士）
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资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计
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精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
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敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
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