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标题: 澳大利亚房屋真的短缺么？ [打印本页]

作者: Selina 时间: 25-9-2015 12:33
标题: 澳大利亚房屋真的短缺么？
本帖最后由 Selina 于 25-9-2015 12:35 PM 编辑

澳大利亚房屋短缺已经成为上到财长、储备银行政策制定者，下到烤肉摊上闲谈的邻居都确信不疑的事实。

这是一个很少的，被利益相关分析人士（比如那些被房地产开发商、房地产代理、银行雇佣的人）和非利益相关人士（学者）都同意的事实。

但是，尽管大部分人都相信这是事实，我对此还是抱有怀疑态度，而我不是一个人在战斗。

周一的商业报道节目中，《澳大利亚从繁荣到崩溃》一书的作者、前商业分析人士Lindsay David称澳大利亚建的住宅足够多了，每1.9个人就有一个新住宅。

该报道同时展示了我去年写的一个文章，文章表明澳大利亚过去10年来建造的新住宅比英国还多，然而英国的人口是澳大利亚的2倍，并且新增人口也比澳大利亚多。

我承认，那篇文章显示的是英国面临的住宅短缺比澳大利亚更严重。该文章并没有回答澳大利亚是否有住宅短缺这一个问题。

房地产买家代理Pete Wargent的tweet给了我找出答案的动力。

我们在Tweet上辩论了悉尼是否存在住房短缺这一问题。而大部分分析人员将悉尼最近的房地产价格飙升归功与住宅短缺以及人口强劲增长。

Pete Wargent's的图表采用了澳大利亚统计局过去10年的数据，该图证明了上述分析是对的。

但是，这是讨论澳大利亚是否有房地产价格泡沫的一个问题犯了一个常见错误，他们只采用过去10年的数据。

事实是，所有的数据都显示房地产进入了泡沫状态-房价收入比、家庭债务与收入比等等。

我根据澳大利亚统计局的数据，对长期人口增长率-1985年-2014年-进行了分析。

图1：新屋建设完工数与人口增长对比-新州

本图确实显过去5年来的强劲人口增长以及疲软的新屋完工。

但是如果回到2000年代早期，就会发现有几年新州新屋完工量比需要入住的人口要多。

整个1990年代，供应都很强劲，这表明新州（2/3人口在悉尼）至少有15年，曾经有强劲的住宅供应。

将新屋完工量与人口增长做对比其实很容易误导，因为澳大利亚统计局数据显示平均每个住宅至少有2.5个人口入住。

我将数据调整后作出了下图，以便显示新屋完工能够容纳的人数与人口增长进行对比。为了保守起见，我采用了储备银行和人口普查数据，将新屋完工量向下进行了挑战，以包括哪些拆除的旧屋，以及一些本来就没有打算让人住的房子，例如度假屋。

图2：新屋人口容纳能力对比人口增长-新州

这个图很清楚的显示，在整个统计期间，有很多年份新屋容量超过人口增长。

再算一下，假设15%的新屋是用来替换被拆除的旧屋，以及10%的新屋是度假屋，那么新州实际上从1985-2014年间，每增加2.4个人，就增加了一个新屋。

澳大利亚统计局的人口调查显示每间住宅有2.5人入住，上边的分析表明新州新屋建设完全跟得上人口增长的步伐。

1985年以后建筑的房屋绝大部分还在服役，所以只用10年的数据进行分析并不能完全反映住房需求与供应的关系。

而就澳大利亚整体而言，情况非常类似：

图3：新屋完工数对比人口增长-澳大利亚

是的，新屋建设完工数与人口增长对比看起来非常恐怖，但是如果把统计周期放长一些，就会发现澳大利亚建设的新屋足够容纳人口的自然增长和移民。

图4：新屋人口容纳能力与人口增长对比-澳大利亚

上边这些图并不能证明澳大利亚任何地方没有住房短缺-因为统计局的数字只细分到州，而没有到地区。

而且，由于统计周期只从1985年开始，有可能在此之前曾经有过住房短缺。

但是，这些数据至少可以用来质疑澳大利亚有着巨大的住房短缺这样的说法。而所谓的“巨大的住房短缺”造成了过去10年来首付城市房价上涨了68%，而之前的10年更是上涨了125%。

而那125%的增长期间，澳大利亚的新屋建设量刚好大幅超过了同期人口增长。

也许房价飙升的焦点应该回到那些非居住性需求（译注：非刚需）上来，也就是那些由税务条例（译注：负扣税）和资本利得豁免导致的投机性投资，以及外资的避险需求上来。

而过于便宜和极容易获取的的信贷也是房价飙升的原因之一。

另外，不要忘了，住宅需求并不是“刚需”，也就是说，人们会根据房屋的价格改变居住消费的方式。（译注：价格高就可以挤一挤，价格低就可以住的宽松些）。

在整个20世纪，澳大利亚家庭越来越小，但是从21世纪初，这个趋势被改变了，过高的房价造成年轻人在父母家里住的时间越来越长，一些20多，甚至30多岁的专业人士都还住在父母家里。

所以，尽管我们在某个价格下有足够的住宅，如果房价继续攀升，我们最终会发现房屋过多了-那些收入不怎么增长的民众会减少对空间的需求。

作者: morstan 时间: 25-9-2015 12:41
谢谢分享、、、

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