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标题: Daniel 说投资 171 上季度墨尔本房价涨幅稳超悉尼，泡沫 or复苏？ [打印本页]
作者: innkou 时间: 13-9-2015 10:45
标题: Daniel 说投资 171 上季度墨尔本房价涨幅稳超悉尼，泡沫 or复苏？
本帖最后由 innkou 于 13-9-2015 10:48 AM 编辑
各位朋友，大家好！
Corelogic RP Data最新报告显示，
2015年7月，澳洲各大城市房价上升2.8%，比起往年的同期数据上升了11.1%。
在CoreLogic RP Data公布的最新《房屋价值指数》(Hedonic Home Value Index)中，
悉尼和墨尔本的房价又被“点名”。
从全年涨幅来看，悉尼年比增长率为18.4%，而墨尔本的年比增长率也达11.5%。
全国房价一路向上奔跑根本停不下来，还得归功于这两大城市！
墨尔本房价涨幅赶超悉尼，7月房价一路飙升，涨幅为4.9％稳超悉尼的3.3%。
而在上个季度，墨尔本房地产市值上升6.1%，也妥妥超过悉尼的5.4%！
近期，很多关于墨尔本房地产泡沫的声音充斥着媒体，这使得许多购房人在拍板前不由得迟疑了。
那么我们听听专家是如何分析“泡沫”还是“复苏”的吧。
安德鲁是有着20年经验的经济学家和房屋市场分析师，他一直致力于洞悉澳大利亚房屋交易市场的规律和走势。
他是澳洲经济发展委员会（Committee forEconomic Development of Australia, CEDA）的代表及发言人，
也是澳洲政府城市基础设施研究网络（AustralianUrban Research Infrastructure Network）的专家顾问。
目前在许多媒体平台上，包括 《悉尼晨报》（SydneyMorning Herald）、《时代报》（The Age）、
《堪培拉时报》（Canberra Times）、《布里斯班时报》（Brisbane Times）等等广播、电视和报纸上做房地产专栏，
并且在Domain的网站上做他的分析博客。
安德鲁在最近的一期墨尔本房产市场分析发布会上就问他面前的观众：
“泡沫？你们知道什么是‘泡沫’吗？你们肯定都听说过泡沫，对吧，很可怕，不是吗？
对，非常非常可怕。我今天就要告诉你们‘泡沫’是什么，不过你们不要告诉别人哦。”
安德鲁随后顽皮地说：
“别紧张，我会告诉你们一些我收集到的信息，全部是好消息。
我觉得今天能够在在座的各位面前阐述分析房产市场，是我的荣幸，
因为有一样传统是澳大利亚人从那些先贤那里继承来的，
无论欧洲人或者古老的东方人，就是对于财产的强烈认同感。
我们澳大利亚的文化源自于一个财产权有不小争议的历史背景，那时候土地产权仅仅属于特权阶层。
而现在，我们把澳大利亚视作一个包容的社会，土地房屋产权平等的向所有人开放，
而所谓澳大利亚的一个精神，就是每个人都有权利拥有属于自己的房子。”
安德鲁坚定的表示，墨尔本的房屋市场在剩下的半年以及未来的两年半之内，会继续保持有力的态势。
“也许这并不是什么意外，墨尔本作为一个房屋市场将继续复苏，信心将会回来。
一个有活力的、表现优异的经济增势，是逻辑上推动房市复苏的第一动力，也是最重要的因素。”
安德鲁博士并不是只是说说而已，他拿出了他精心准备的各种数据图形，让人看得绝对眼花缭乱。
比如他的“房价周期模式”图，就清楚的表明，墨尔本的房价处于刚刚走出低谷期并进入房价顶峰前的复苏阶段。
他也认为墨尔本拥有澳大利亚最可观的房屋交易市场，当然这也是经济发展的一个标志。
“所有的现象都标志着墨尔本经济的复苏。但是你们知道，永远是那些负面的报道才能卖出报纸。
最近我们都听到了许多关于泡沫的毫无根据的说法，这些都站不住脚。
让我担心的是，越来越多的一些半瓶子醋的人和一些不应该参与评论的人，都要从法规制定的角度插一脚。
这种紧张的氛围，让我不得不讲一讲我对所谓‘泡沫’的看法了。
实际上，我们在这个星球上所能掌握的最稳固、最安定的规律，就是房屋价格周期了。”
在安德鲁的眼里，悉尼是一个更加国际化的市场，
和伦敦、巴黎、纽约一样，几近饱和，初次购房者很难再分一杯羹，
而墨尔本市场则相对充满更多机会。
在墨尔本28.2%的家庭租房，33.8%的家庭拥有自己的房屋，其中35%家庭周房贷少于其30%的收入。
安德鲁博士认为，墨尔本目前拥有世界最平衡的房产市场。
另外，这几年总有一些关于外国人投资房产导致澳大利亚房价攀升过快的声音充斥着媒体，
在一些地方甚至有人直接抗议中国购房者的大量涌入。
对于这个问题，安德鲁明确的持以否认态度，他认为把矛头指向外国人是不明智的。
“只有9%。可能有些报道会说20%的房价都是外国人提高的，
这可能是根据一个什么所谓的调查报告，出自所谓一百名‘房地产专家’的言论，
其实他们其中有20多个都是卖房子的中介。
我们只能通过外国投资审查委员会（ForeignInvestmentReview Board, FIRB）所提供的报道和数据分析，
维多利亚州4.9%的二手房和9%的新房交易是经外国人之手的。
让我担心的问题是，如此低的交易量却导致众多人把矛头指向外国人的涌入，这是非常不明智的。”
安德鲁的数据收集自FIRB和澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics, ABS），以及通过对于实际交易量的测量和监测。
7月1日，号称史上最严限制外国人购房的政策开始实行，
安德鲁说，向外国投资人收取更多的钱是疯狂的，因为澳大利亚经济需要这些外国投资的积极参与。
“这个政策是一个不好的信号，似乎在说‘我们不希望你们来我们国家’，
或者‘我们不希望你们来我们这当学生’。因此，可能人们就去加拿大了。”
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