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标题: 谈澳洲房产买家要注意的问题和避免的错误 [打印本页]

作者: Selina 时间: 10-9-2015 13:05
标题: 谈澳洲房产买家要注意的问题和避免的错误
本人在澳洲做房产投资实业，主要针对华人市场，但做下来几年发现有很多地方是国内购房认识不懂的，而一些华人房产商就利用这点会欺骗同胞，把同胞骗的团团转，到签好合同付了首付后才发现很多存在的问题，这时一些没有职业操守的房产商就会把责任推的干干净净，客户这时要终止合同就会面临违约罚款。又或者在贷款事项中欺骗客户，最终客户发现自己是贷不出这么多款出来的，而房产商把保证的事又推的干净，这时只能付全款或者负终止违约金。所以，希望我把我知道的澳洲法律知识讲解给大家，让准备在澳洲购房的朋友们在购房的时候有所了解，不至于会被欺骗！
　　在澳大利亚房地产的种类有：一、地产
　　既用于开发住房的用地及开发种植用地。
　　此类型适合于希望以在澳大利亚进行房产开发及投资农场建设的为由的移民申请人购买。

二、公寓(Apartment)
　　大楼内有专人管理，并附有各种服务设施，如游泳池，健身房等。适于学生及年轻的技术移民。

三、单元房(Unit)
　　私人拥有大楼内单元的财产，但大楼结构及公共场所归次大楼所有单元拥有者所共同具有，如进行房屋改造及有
　　影响大楼结构的安装都需经大楼管理会同意批准。适于移民自住，或投资用以出租。
　　缺点：面积低于50平大都贷不出款的，很多中介会像你保证能贷出来，如果他敢把这个保证签到合同里那就可以一试了。

四、连体房(Townhouse)
　　一般5-10 家的别墅都是紧连着的，房子的结构是两层，每家人都拥有一个自己小小的空间：一个小小的后院，与上下层一套房子，及车库。没有物业费用，相对每年的房屋开销比较小。

五、独立房（House）
　　自己拥有一块独立的土地（一般最小标准面积为300平方米），及完全属于自己独立房子。在购买时有两本合同，一本是土地合同和建筑合同。

六、半独立房
　　两家各一半土地（二百多平方米），公有一座房子，每套住房内部完全独立。
　　这种房子，不建议去考虑购买。

七、楼花
　　所谓买"楼花"，是指在房产尚未动工前即签下买房合同。这种房产一般是指公寓(Apartment)，单元房(Unit) 或连体房(Townhouse)独立房（House）。如果打算买楼花，需要考虑以下要点：
　　买楼花的最大好处是能在印花税上省下一大笔钱。法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花，那么通常是在房产开工前签订合同的，所以印花税只需按地皮价征收。同时，在一个不断升值的房地产市场，地产也会随着增值，从而超过原本签合同时的价格，如此也能相应地赚一笔。
　　另一个买楼花的好处是可以按照自己的喜欢来选择，像灯具，地毯，洗碗机等。最后，买楼花还可以腾出时间来
　　为将来的住房抵押贷存钱。买楼花签合同时，只需要交纳一笔定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清。
　　这当中可能有几个月甚至几年的时间。
　　不利因素包括将来市场价格的可能回落，以及房产交付期的拖延。有时拖延可能长达好几年。显然一般人无法忍受如此漫长的等待。

买家要避免的几个错误简要地建议您怎么避免这些差错，以使买家真正获得令人激动和值得品味的快乐买房经验。
　　1）您的财务极限
　　财务压力很可怕，它会把家庭撕裂。最重要的财务问题是，在您买房之前问自己：“什么是可能发生最坏的事？” “若房贷利率上升怎么办？”
　　如果您根据二人有收入贷款买房，万一其中一人失去收入怎么办？想想将来！您未来的财务极限和今天是否相同？肯定？也许是更好，但如果不是更好呢？如果变得更坏呢？安全地去做。要确信，当您买了家，您就能保住您的家。

　　2）把想要买什么改为需要买什么
　　通常有二种买家：一些买他们想要的，另一些买他们需要的。物质享受主义经常是财务极限下的私有世界，您需要有四间或五间卧室吗？您需要天天看海景吗？您需要居住在“最佳的”富人区吗？在一个较不昂贵和较没有名望的区域您能买一个更好的家。想想什么更加重要？要在您能力之内安全地的保护自己的财富和生活！如果把想要买什么改为需要买什么，多数买家可能节省$几万甚至几十万元，小心考虑一下！

　　3）被忽略的额外费用和隐藏费用
　　买家的附加费用可能多达您房产购买价的百分之十。在澳洲的一些州，政府印花税上升高达房产买入价的5.5%。您还将需要金钱布置您的家，项目包括如换地毯和窗帘等等。此外，还有成为房主的暗藏费用——贷款费、律师费、地税、保险和维修保养等。这些可能的额外费用是数以万元计算的，您支付您房子的价格不是您的最终成本，它只是许多费用之一，弄清楚所有的费用是什么并且确保您能付得起它们。

　　4）错在不做环境调查
　　往往在您买下一栋房子之后，您才发现有一些事不尽如意，感觉能到买比这间更好的房子。如果您打算在您的新家住上许多年，那就需要在购买之前的多个时间区段去检查，去参观各时间的环境以确定您真正喜欢，并且检查附近区域类似房产的最近销售价格。当您发现您属意的家，不要怕麻烦去多检查几次。
　　在您买它之前越多去看它，您将更多了解它是不是您真正喜欢的家。还有，询问一下隔壁邻居，调查研究所花费的时间和金钱总是值得的。

　　5）不必忍受服务低劣的房产代理
　　在您寻找合适的房子之前，先寻找正确的房产代理：一个将听您的意见并且准备帮助您寻找合适家园的人。可以肯定的是，房产销售代理费由卖主支付，但这不是地产代理可以欺骗和粗暴对待买家的借口。所有的房产代理不尽相同，要设法去寻找一个能坐下来与您耐心谈论您的需要的人。
　　有一种错误认识是，您必须忍受服务低劣的房产代理。其实，好的房产代理学识渊博并且会带给您不一样的感觉。

　　6）拒绝诱饵的开价
　　房地产业最不道德的把戏是，一则房产广告刊登的开价在它的真实价格之下。他们让无数买家从中看到希望，但最后却发现，这个房子根本不在他们的承受价格范围之内。

作者: 下饺子 时间: 10-9-2015 13:25
那是为了什么

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