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标题: Daniel 说投资 128 房买独立别墅还是公寓房？（3） [打印本页]

作者: innkou 时间: 5-4-2015 04:11
标题: Daniel 说投资 128 房买独立别墅还是公寓房？（3）
本帖最后由 innkou 于 5-4-2015 04:15 AM 编辑

各位朋友，大家好!

在上周的专栏中，我从租金和长期增值的角度分析了是买别墅好还是公寓好。

其实归根结底，还是要根据个人的实际情况选择。

置业不是做白日梦，天马行空，一定要量力而行。这个“力”就是自己的财力。

不仅是暂时的资金情况，特别要考虑到财务长期稳定性如何。

因为一旦购置了物业，还款至少要相当一段时间，在这个期间，财务状况如果发生较大变化，影响是巨大的。

从财务角度出发，买别墅还是公寓房有着如下区别：

购买别墅，需要资金充裕，一般也都是满足大家庭的市场需求。

而公寓房由于首期投入相对较少，自住或投资转换方便。

所以，不少买家选择买公寓房做为进入物业市场的踏脚石。

哪怕只有有限的积蓄，也可以从价格可承受的物业开始。

如果在短期内物业升值理想，那么就将增值部分套现，或将该公寓售出，换个好地段、较大面积、全新物业。

简言之，从易入手，逐步升级。

另外，希望能有较高的增值回报，除了等待，还要善待你的物业。

正所谓：“一分耕耘，一分收获。”

我曾经看到过荒草过膝的后庭院、看到过车辆直接停在屋前的草坪上，

草坪已被碾压的不成样子、看到过长满了绿苔的游泳池，里面落叶与孑孓共舞、

看到过漆皮剥落，壁板破损的外墙、看到过屋顶的雨槽里露出的树枝和无名植物的嫩芽……

这样的物业你会买吗？大概不会。

即使买的话，首先想到的是花钱装修，甚至拆了重建，而且还琢磨好了要大大的杀杀价。

那么从投资的角度，找一个负责的、有经验的物业经理就显得非常重要了。

我也见过很多朋友为了省几个小钱找那种很便宜的物业经理，甚至是自己亲自上阵打理，

到头来房子被搞的破败不堪卖不出好价钱或者无法获得最大化的租金收益，

自己也是精疲力竭，这完全是得不偿失。

最后，我再罗嗦一句：

认为只要买了独立屋，多少年之后抛出就可大大的赚上一笔，其实是个误区。

因为，天上掉馅饼的事一直是个虚拟式。

独立屋平时需要剪草、修缮、打理、刷漆、甚至做些小小的改建装修……都是额外的投入和精力。

而这种投入虽然期待要有回报的，

但是自然也就会有额外的风险，并不是所有的“额外投入”都会产生相应的“增值回报”，

如果用不专业的操作去处理，甚至还会适得其反。

在澳洲买房投资，将房产出租、以获得稳定的租金收入是最常见的投资方式。

但是在我的日常工作和客户的交流中发现，限于环境、政策不同，大家对在澳洲买房后，

如何将自己的房产出租获利及管理，了解不多。

在此为大家从四个方面来介绍，在澳洲买房后，

如何出租并管理自己房产的相关知识，帮助大家更好投资澳洲房产。

一、澳洲政府欢迎投资者出租自己购买的房产

投资澳洲房产，出租是最好的获利方式，相比出售或是空置来得更为稳定和持久。

据最新预计显示，今年澳洲所有的首府城市房价将继续增长，

预测全澳平均增幅为6%左右，投资回报率也就可能维持在6%的基础上。

二、如何将自己的澳洲房产出租及相关费用

对于投资者来说在澳洲主要有3种出租方式。

除了自行出租，很多开发商会承诺包租，回报率一般在5%左右。

但是，我建议大家要避免投资那些长期租金保障的学生公寓和酒店式公寓。

因为此类物业因为不能满足大众家庭的居住需求，而难以获得客官的资本增值。

请记住：最好的租金保障永远是优越的地段加卓越的楼盘的品质！而

不是所谓的长期租金保障和约。

业主还可以委托澳洲专业的租赁公司，别墅租金回报率一般在4%左右，公寓在5%上下，

一般房屋管理公司的佣金为租金的8-10%。

业主出租房屋的流程，也只需要五步到位，

即和物业经理签订出租管理协议、登广告招租、选择租客、做租客的历史信用检查、和租客签约入住。

三、租金收入如何征收个人所得税

澳大利亚是高税收国家，中澳的个税制度差异也很大。

根据澳洲税法规定，业主必须为包括租金收入在内的投资所得缴纳个人所得税。

澳洲的所得税率采用收入累进税制，

在上一个财务年度，外国居民的所得税率分级,由最低的32.5%至最高的45%不等。

这个具体税制请向专业会计师咨询。

四、《澳大利亚房屋租赁法》对常见问题的规定

在澳大利亚的房屋租赁法中，对于如何保障业主与租户的利益问题，都已有了相应的法规法则。

如，在确认需要租房后，房客需先向业主缴纳4到6周的租金给房东作为押金。

另外，对于房客恶意损毁、拒交租金与危害邻居等问题，

法律会同意在一定的期限过后业主可以对租客实施驱逐。

当然，我还是建议使用专业的、负责的物业经理来为您服务。

把握机遇，拒绝贪婪！我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，

欢迎与我联系，您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

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