各位朋友，大家好！
2015年Ironfish新春“突破思维瓶颈”大型房产投资讲座已经落下帷幕。
近100嘉宾欢聚一堂，聆听Ironfish总裁Joseph和Ironfish Perth分公司总经理Helen的投资实战与理念，
以及我本人的市场数据分析。这里，再次感谢新老客户以及广大朋友对我们的支持与信赖。
在讲座中，准备置业的朋友问的最频繁问题，
一是：“买哪里好？”，二是：“买别墅还是公寓？”
从这两个问题可以看出，提问者是很认真的思考过，并对房市有所了解。
不过，我对该两个问题是反问：“请问您有多少银子？”或：“您准备投入多少资金？”意思是同样的。
这么回答似乎很不礼貌，不回答别人的问题也就算了，还反问人家的财务隐私，
当然，我的反问自有道理：
真正帮助提问者解疑答惑的回答必须根据每个人的实际情况，
而每个买房者的情况却是千差万别的，这里包括财务情况、个人喜好、现实状况等。
现实状况包括如：结婚与否？有无子女？孩子多大？父母同住？特别要求？……
但是，上述问题也有很共性的内容，今天我就概括的谈谈不同类型房子之间的差异之处，供大家参考。
独立屋和公寓房之差异有很多，为清晰起见，我先从两个方面来分析：自然属性的差异和资金投入及回报的差异。
一、自然属性的差异：
公寓房和独立屋同样拥有建地面积，
只不过是按照其所在的楼宇中的建筑面积比例与其它公寓房分享该楼宇的建地面积。
举例来说，一幢大楼的建地面积是1000平方米，共建了50套公寓房，
如果均是面积相等的两睡房，每个公寓房所享有的土地价值是20平方米。
如果该大楼的公寓房有多种房型，1、2、3睡房等，
那么就按建筑总面积与建地面积的比例享有相对应的土地。
有土地，自然就会牵涉到地税（Land Tax）的问题：
自住物业享有豁免，
但投资物业，独立屋的土地价值在我们南澳州等于或超过$316,000时，就需缴纳土地税了，
具体税率请向税务局或者专业会计师咨询。
但是有一点希望大家记住，土地税是呈几何级往上涨的，
也就是说假设你的投资房产第一套的土地税是$500，那么第2套的累计土地税很可能是$5,000，
而不是简单地两套房子以$500 x 2 = $1,000来计算的。
对土地价值的评估由州政府的财税局（Office of State Revenue）执行，
该部门对各个市政的土地阶段性进行评估，并调整相关税率。
二、资金投入及回报差异：
由于在同一地区的别墅价格一般来说远高于公寓价格，
那么在首期投入上，别墅所需的资金也会比公寓高。
另外，别墅的租金回报普遍低于公寓。
但是，公寓需要缴纳大楼的物业管理费，而别墅则一般来说不需要。
公寓的物业管理费（Strata Levies）所含的内容是多方面的，
不仅仅是日常的环境卫生和设备的维护，它还包括物业损毁及重建的建筑保险等。
公寓房缴纳物管费多少要看该楼宇的配套设施情况。
一些三、四十年前的旧楼只有数层高，没有电梯、泳池、健身房等，物管费相对就低。
有些高端的摩天大楼的配套设施非常丰富，
除了电梯等，还有小图书馆、影视厅、多功能房，费用每季度超过$2000都是很平常的。
自然，这种类型的豪华公寓吸引的也往往是高端的租客或者买家。
再来说别墅：所谓独立的别墅不必缴纳管理费的解读是有误的。
首先独立屋的业主应该为房屋买建筑保险。
记得前两年悉尼蓝山山火，及更早些维州山火，
因没有买保险而导致资产瞬间“付之一炬”的惨剧并非个案。
还有，布里斯班接连两年的洪涝灾害，将物业浸泡于水中，
等到向保险公司索赔时才发现，竟然没有保“洪涝灾害险”！致使损失惨重。
所以，这条“无需缴纳管理费”是说，业主可以不开支这一部分，但后果自负。
同时，独立屋的日常维护开支并不少，新屋的支出可能相对低些。
但是维护旧屋每年的开支一定不会少，
比如：木板屋数年就要油漆一次、下水道堵塞、房顶漏水等。
即使是全新的建筑，如果有个小游泳池，维护费每年至少上千！
还可能有一些意想不到的开支，
如文雅人士在院墙处种了一篷竹子，没几天邻居抱怨“春笋”侵犯了他家的隐私。
那可不是把竹子砍掉就可以息事宁人的，您
得刨地三尺（以下）把竹根全部清出才行，非专业人士真的干不了这活儿。
请专业人士来，没几千休想。
鉴于篇幅限制，今天我就为大家分析到这里，下周我从对比别墅和公寓的租金回报开始。
希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。
想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430883028，
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