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标题: 澳洲房产投资案例分析以及投资如何论输赢 [打印本页]
作者: innkou 时间: 22-1-2014 16:25
标题: 澳洲房产投资案例分析以及投资如何论输赢
本帖最后由 innkou 于 2014-1-22 16:29 编辑
各位朋友大家好,
非常感谢大家在2013年度对我的支持,也祝大家2014新年快乐!
昨天一位海外的朋友和我聊起，她的一位富裕的老朋友一口气买了六套澳洲房产，亏了。
下面是我们的对话：
友：“我朋友很有钱的，想给两个孩子存些资产，一下子买了6套房子。”
我：“哦？那推荐他买的中介可真厉害，很专业吧？”
友：“没有啊，房子亏了二十多万!”
我：“是吗！怎么知道是亏了二十多万呢？已经卖掉了？”
友：“没有。”
我：“那是什么时候投的呢？”
友：“两年前”
我：“哦，是这样，他这6套房子投在哪里呢？”
友：“黄金海岸的serviced apartment，说能租400块，结果根本租不出去！”
（注：serviced apartment是澳洲一种房屋类型，类似国内的酒店式管理公寓。）
我：“哦，我们从来不建议客户投资这种房子的，还有黄金海岸这样的地区我们也非常小心，尽量避免。”
友：“可是那是XXX的呀，XXX！”（注：XXX是一家全球闻名的五星级连锁酒店品牌，为避嫌隐去名字）
我：“XXX也一样啊，是serviced apartment我们就不推荐。”
接下来我跟朋友分析了这个案例，她听了觉得蛮有道理的。
那么我今天和大家分享下，在这桩投资里，他的朋友都犯了哪些错误呢？
1.买得过于集中
可能是那位卖房中介实在厉害，或者是这位买主被夸大的利益迷了眼睛，他居然在一个项目里买了6套！
俗话说，不要把鸡蛋放在一个篮子里，
这位买主绝对算得上反面典型了 ---- 6个一模一样的鸡蛋，整整齐齐码在一个篮子里。
我们有个不成文的规定，再好的项目都不会让客户一次投资超过两套。
五六套的组合投资在我的客户里不算什么，
但是每个客户都做到了多样化的投资，从众多的优质项目中分期分批地选择适合自己的投资，不同的房屋类型，不同的城市…
任何投资都是有风险的，住宅房产投资也是一样，投资的多样性能够有效规避风险。
投资是组合，不是赌博押宝。
2.投资了空置率高的非主要市场
在投资地区选择上可谓仁者见仁智者见智。
但是基于澳大利亚的高度城市化的特点，投资应该着重考虑人口超过百万的主要城市。
澳洲有五个人口超过一百万的城市：悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德莱德。
因为两千多万人口中的绝大多数都生活在这几个城市，而且这种城市化的倾向有增无减。
对于卫星城、矿业镇、旅游区等，普通投资者应该慎重选择。
当然旅游城市美丽的景色让人怦然心动，边远镇超低的价格让人头脑发热，矿区高昂的租金让人垂涎，
但是也要记住旅游城市的空置率一向很高，黄金海岸的空置率一般都在8%以上，是普通城市地区的两到三倍。
价格低是因为人丁稀少路途遥远，租金高是因为矿业正在间歇性地发烧…
在这些利好背后，可能潜藏着租金断流和长期增值缺乏后劲的风险。
3.投资了长线增值不佳的酒店式公寓（ServicedApartment）
酒店式公寓往往以它低廉的售价和不菲的租金吸引着很多投资者。
可这看起来又便宜又赚钱的买卖的后面，是物业本身价值增长缓慢的巨大代价，有些甚至还有产权被绑架的问题。
往往看到这样的房子的朋友都感觉找到宝贝了，兴冲冲地来找我咨询，
我却一盆凉水告诉他不用看了，绝大多数情况下我都明确建议客户不要买这种类型的房子。
连银行都不能提供足额贷款，因为他们不看好这种房子的长期增值。
我们投资就是为了将来最好的增值啊，不是只为了现在的租金。
当然也有例外，
比如那些手里有一笔养老金的老人，投资的选择面很窄，酒店式公寓的回报率会比存在银行里更好些，可能也是不错的选择，
但是要仔细考察，刚才这位朋友就是因为出租的不稳定直接造成了他的现金流亏损。
4.过早计算了亏本
那个朋友说他两年下来亏了二十多万，我粗算起来每套每年贴了两万左右，和正常投资相比的确是不值。
不过他买亏了的说法也并不准确。
一般投资房在前几年需要往里贴钱是正常的，才投资两年就下结论说亏了未免太早。
我们通常讲房子至少要留10年，最好15-20年，那时的结果绝对可以让每一个坚守的投资者欣喜不已，不要以一时得失论英雄。
不过话说回来，这个案例里的投资从长短期看都是比较失败的。
本身投的就是长期增值不理想的酒店式公寓，
当初买了6套一定是看中了诱人的租金，这本是酒店式公寓最大的优势，但是现在租金也不理想，只能慢慢熬，
等到旅游旺季到来或者那个地区有大的发展以后，租金会有所改观。
那么, 还有个关键问题是: 他真的输了吗？
我觉得下此定论还太早！
这是我想特别提醒大家的，投资怎么论输赢？
才区区两年的时间就认输未免过早了。
另外，还有银行短期估价的波动和偏离的问题（正如我附件专栏里所说的那样）
房产投资是一场马拉松，没有10-20年的时间不能定输赢。
90%的投资者都会在投资的前5年卖掉房子，走过了房产投资的早年投入阶段，但是在刚现曙光之前放手，是非常可惜的。
如同人生起起落落，没有走到头就盖棺定论实在太早。
号称烟王的原红塔集团董事长褚时健69岁进监狱，84岁凭着种橙子重新成为亿万富翁。
即使是买房时有遗憾的投资，
只要能留得够长久，时间会修正购买时的遗憾，为坚持不懈者带来巨大的升值回报。
我曾经在十几年前无意中炒了一次楼花：
晚上散步时看到小区物业办公室里在卖房，是开发商在做预售，一时兴起就买下了两套，后来一个多月后又反悔了，嫌楼层太高退掉，那时房价已经涨了，净赚了43800元人民币。当时被我当做得意故事向朋友们吹牛。
不过现在我早就不再吹了，因为那两套房子如果我留着，至少每套可以再挣150万。所以到底是赔是赚？输了还是赢了？
不卖就没有结束，也没法提前下结论。
2014年已经来临，作为澳洲顶尖房产投资服务公司Ironfish的资深投资顾问,
我的文章还会继续给大家分享。
您可以联系我 Daniel 0430 883 028,我很乐意跟您喝杯咖啡,交个朋友,祝您的投资起步腾飞。
祝大家新年如意，财运亨通。
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