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标题: 从上海的1套房到南澳的3套房 [打印本页]

作者: alexwu 时间: 2-9-2009 23:39
标题: 从上海的1套房到南澳的3套房
从上海的1套房到南澳的3套房

下面是我们两年半时间在阿德莱得投资房产的一点心得和感兴趣的朋友分享。
我们是07年1月登陆阿德莱得的，最初带了10万澳币。一开始语言培训，空闲时看是否有合适的商业投资机会。由于住在City很方便就留意City的房子价格，当时觉得Townhouse的价格才30多万，总价和上海市区的一套公寓差不多，所以觉得不是很贵。后来看了报纸去听了次地产讲座，对阿德莱得近几年的房产趋势大致了解，也从网络上的信息得以证实，就决定找合适的Townhouse投资。大概3月初我们签订了一套33万的Ｔownhouse, 在Ciry西北面，靠近大学，而且是三房三卫的。我们首付20%，贷款26万，大约每周还贷450元，因为考虑到自己租房也要花费280元/周，而且我们可以把底楼带卫浴的房间租掉减轻压力，另外上海的公寓每周可以出租约200澳币，所以觉得即便现在没有工作收入也可以承受。事实证明City的房子真的很好出租，3天内就以150元租掉了，这样我们就搬进了Townhouse，有了澳洲的第一套房产。
后来随着结交的朋友越来越多，很多先期抵澳的中国人都置业投资了，看了一些他们的房子也慢慢加深对澳洲房产的认识，开始关心近郊的房子，觉得住House地大幽静，更加适宜。偶尔了解到一个朋友刚刚买地盖完自己的新房子，让我有所触动。大概了解了相关费用我觉得可以试一试，当时手上的余钱不多，唯一的筹码就是上海的那套已出租的公寓，权衡再三觉得还是这里的升值机会更大，就在上海挂牌出售，同时在阿德莱得的东北面离City10公里内找寻合适的地块。5月底我们以25万选中了Hillcrest的一处破旧房子，其实看中的就是那块650平米的地，面宽也足够大，周边的房子都已经翻新，而且离学校、超市、医院都挺近，当时Hillcrest的新3房2卫1车库的房价约31万左右。国内的房子很快在6月份出手约合30万澳币，转帐20万过来，付了首期30%约8万，贷了18万，留下的钱做盖房资金，接下来就是报Council审批分地，找拆房公司，找盖房公司设计房型，签订盖房合同等步骤，审批约3个月，盖房约6-9个月，而且盖房也是可以找银行贷款的，每栋房子连花园的造价约14万，盖房贷了20万。除了时间上稍微有点延迟（圣诞节和雨季），一切都蛮顺利的，找这里的大公司盖房诚信度和质量都不错，现在我们搬进了自己设计的房子，每周需还贷320元，旁边一栋出租，租金可以抵扣还贷有余，现在Hillcrest相似的３房２卫１车库的新房价格约３８万。原来City的那套Townhouse整栋租给学生，每周５００元，最新的Ｃouncil 估价４２万。
在两年的时间我们拥有了自己在阿德莱得的三套住房，总价值约４２＋３８＋３８＝１１８万，其中贷款６４万，我们实际投入的３０万澳币不到，靠租养房，我们现在三套房贷款实际支出约２５０元／周,比刚来时租房的费用还便宜。

总结几点很重要的因素：
l
不要犹豫现在是不是买房的好时机，房价长期总归是上涨这点毫无疑问，所以房产投资是长期行为，不要低估自己的能力，充利用银行的杠杆来帮助你资产升值。
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多参加讲座和社团活动，结交几个专业领域的朋友，如法律、贷款等，买房、盖房不复杂，但要签署的一大叠英文合同一看到就头大，但又不敢疏忽，所以朋友的价值就非常之大。
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多向你身边成功的人学习，汲取经验，少走弯路。如果我再次买地分割盖房的话，一定可以节省时间和金钱（买地分割很有讲究）。

谢谢！

ALex Wu

　

作者: 小护士 时间: 2-9-2009 23:57
貌似不是所有人都能去贷款滴_____

当初办张BANKSA的信用卡还是绕了几圈___

贷款貌似很有难度___

作者: miller 时间: 3-9-2009 00:07
你上海长宁的房子还是静安的房子？30万刀？

ME 上海 2。

作者: oldthreetype 时间: 3-9-2009 01:25
lz强人！不过貌似贷款不好搞

作者: huzw64 时间: 3-9-2009 11:05
楼主眼光大大地好！！一不留神就变成澳洲的地主啦呵呵呵

作者: millet57_jj 时间: 3-9-2009 14:44
偶像啊。
向LZ学习

作者: evelyn 时间: 3-9-2009 15:13
楼主好有米。。。

作者: TonyLai 时间: 3-9-2009 15:19
LZ的观念非常正确，买房子绝对没错！

作者: alexwu 时间: 3-9-2009 16:33
标题: RE: 从上海的1套房到澳洲的3套房
上海的公寓在徐汇区凯旋路上

作者: zl988 时间: 3-9-2009 18:39
楼主的投资理念不错欣赏
请楼主推荐下哪里可以有房产讲座和社团活动呢

作者: alexwu 时间: 3-9-2009 20:51
一般我们周末都有活动，羽毛球或者是网球，有兴趣可以和我联系，谢谢！

作者: yuxiangdogp 时间: 6-9-2009 15:45
想问一下楼主自己买地贷款盖房的贷款手续问题?烦琐吗?

我的情况是我07年中买了自住房,比较远的HOUSE,现在大概升了3万,07年底老婆贷款买了投资房,是离CITY比较近的UNIT,现在出租中.我怎么评估我还能从银行贷多少用来买地和建房呢?我有钱的话是用来还贷款好呢,还是用来付建房的首府好呢?

作者: bennyzhou 时间: 7-9-2009 02:41
dogp我介绍个broker给你好了。照你的情况贷60万应该没有问题

作者: 快客搬家货运 时间: 7-9-2009 12:43
貌似楼上有三个id我认识。。。除了楼主的

作者: lazyhot 时间: 7-9-2009 13:38
最新亚太集团地产投资讲座，时间：9月16日（周三）晚7点—9点
地点：431-439 King William St和South Terrace交界，OPTUS大楼6层

請問費用是多少？~

作者: 张小麦 时间: 7-9-2009 16:18
LZ厉害，不过有点我不大明白，lz的两个HOUSE 在同一块650平方的地皮上，价值38+38万，有点怀疑。

作者: alexwu 时间: 7-9-2009 16:56
15# lazyhot

讲座是免费的，但最好事先先预订一下，谢谢！

作者: alexwu 时间: 7-9-2009 16:58
16# 张小麦

650平米的地已经经Council的批准分为独立的两块地了，盖成相邻的两栋房子。

作者: zl988 时间: 7-9-2009 17:50
请问要怎么预定呢有网址链接吗
是华人的讲座还是老外的呢谢谢

作者: alexwu 时间: 7-9-2009 22:46
19# zl988

你要参加给我发个短信就可以了，0435133213，谢谢！

作者: alexwu 时间: 7-9-2009 22:47
19# zl988
是华人的讲座，普通话方便大家互相沟通

作者: garfieldcat 时间: 8-9-2009 16:20

LZ厉害，不过有点我不大明白，lz的两个HOUSE 在同一块650平方的地皮上，价值38+38万，有点怀疑。
张小麦发表于 2009-9-7 16:18

们以25万选中了Hillcrest的一处破旧房子，每栋房子连花园的造价约14万，盖房贷了20万。----

LZ 可以解释一下吗，我有点CONFUSED。。。。

想请问贷款是怎么操作的/。

作者: maple017 时间: 16-10-2009 12:49
Interesting~等我到了阿德一定要拜访LZ~{:4_155:}

作者: hihi 时间: 16-10-2009 13:13
好象是在给亚太做广告的嘛!

作者: Eliz 时间: 19-10-2009 13:53
我和老公半年前才买了一个house，正准备投资在买套,看了lz的文章，信心大增阿。我妈也说，租房养房确实是条长远的路。看来我还要继续在澳洲地产的道路上拼搏了，哈哈

作者: zlzl 时间: 8-11-2009 21:00
唉,房价就是被你们吵起来的.

作者: jsnjwh 时间: 20-12-2009 21:54
本帖最后由 jsnjwh 于 2009-12-20 22:57 编辑

楼主3个房子，第一个33w，后两个地25w，造价14*2，一共86w

作者: 一个中心 时间: 30-12-2009 15:02
650m2的地能拆成两个吗？貌似700是大部分concil的要求

作者: zlulu41 时间: 16-2-2010 08:53
回复 20# alexwu

恩佩服欣赏

作者: athe 时间: 16-2-2010 23:00
不如换个话题，谈谈LZ如何在刚到澳洲的前三年内就从银行贷到68W。不然这个故事没有任何意义.

另外，买投资房，还要计算管理费，空置率，折旧，税务，council fee，water fee，房屋保险，levy等等其他费用的。只算租金回报是片面的.

第二笔贷款共38W，“每周需还贷320元”，应该只是还利息，按照现在不断攀升的贷款利率来算，应该也是不够的吧.

作者: Yawn 时间: 17-2-2010 08:13

不如换个话题，谈谈LZ如何在刚到澳洲的前三年内就从银行贷到68W。不然这个故事没有任何意义.

另外，买 ...
athe 发表于 2010-2-17 00:00

好观点，养个房子也不便宜，但LZ的意思应该是只交利息最后卖房给银行套现，按照通胀率，低吸高抛

作者: Yawn 时间: 17-2-2010 09:37

问中国城的mortgage broker, 你就知道怎么戴68万了，哈哈，
AUSCHN 发表于 2010-2-17 10:32

咋贷？高利贷？sub-prime？

作者: huayin67 时间: 17-2-2010 12:12
回复 34# AUSCHN

我感觉华人的贷款广告都打得相当牛叉

作者: athe 时间: 17-2-2010 12:32
本帖最后由 athe 于 2010-2-17 13:35 编辑

问中国城的mortgage broker, 你就知道怎么戴68万了，哈哈，
AUSCHN 发表于 2010-2-17 10:32

中国城的mortgage broker当然都说行了，但具体能不能贷到是银行的事情。我不认为一个人刚来澳洲2年半，身后没有巨大资产作为抵押的人，能从银行随便贷出68万.

另外，除了33L简要解释的费用，city的楼盘应该还有物业费吧. 每年或许也会是几千块。空置期个人觉得3个月合理一些。综合以上所有费用，加之随着利率的不断上涨，“贷款68万，每周需还贷320元”的神话应该不复存在了吧..

我承认理智的投资房地产是正确，但是应该自己谨慎的计算一下. 另外，是买house还是买city的某些apartment，也要谨慎考虑一下.

作者: athe 时间: 17-2-2010 12:34
之所以打这么多字，最大的感慨就是：曾经看到08年房市最火爆，贷款利率最高的时候，和09年房市相对平稳，利率最低的时候. 某华人当地报纸都用过极大篇幅，说过类似的话 ”现在是进入房地产投资的最佳时候“.

作者: yuxiangdogp 时间: 17-2-2010 16:36
某华人当地报纸都用过极大篇幅，说过类似的话 ”现在是进入房地产投资的最佳时候“.

NAN AO SHI BAO, haha

作者: Yawn 时间: 17-2-2010 17:26
房市火得时候是最佳时机，不火的时候也是最佳时机，现在报纸我都用来打苍蝇

作者: 韩千穗 时间: 18-2-2010 01:02
强悍啊。。。不过狠轻易的贷款。。。不好贷吧。。。您刚来的时候怎么贷款的。。。以什么为抵押？

作者: hihi 时间: 18-2-2010 21:56
呵呵，全文读完就是一广告贴，呵呵！
凑个乐！

作者: Ada 时间: 19-2-2010 09:25
谢谢楼主分享..........

作者: ltlxl 时间: 2-3-2010 20:53
顶楼主值得学习

作者: soso 时间: 9-3-2010 00:17
GOOD!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

作者: 黄至岗 时间: 11-3-2010 00:26
太厉害了，太厉害了，太厉害了。

作者: annetu2588 时间: 17-3-2010 08:04
我的情况和楼主的差不多上海一套换这边几套，但只能说LZ买房早优势多很多，现在买房适宜的价格房都离市中心很远...

作者: 午后红茶 时间: 18-3-2010 23:18
求教位于北面的SMITHFIELD（离城30多公里，但附近有大的购物中心和火车站，乘火车到市内约40分钟）有无投资价值？盼回复！

请赐教！！！多谢！！！！

作者: littleJack 时间: 20-3-2010 15:42
只要房子在涨,这样是有可能的!但是房市狂跌的话,资金链一断,银行就要开始收房,拍卖,诋贷款!
抵后的剩余的贷款,还是要自己还!我上次和一个鬼老聊天知道一个真实的故事
大概20多年前,有对小夫妻贷款买了个小的HOUSE,生活过的还不错!但是有BABY后,他们又多贷了点款,换了套大的HOUSE,没过多久澳大利亚利息狂涨到16%左右!他们一下负担不起!房子被收了!很便宜的拍卖,到头来没房子的他们还欠BANK5-6万.
不过只要资金链不断,不要说3套,像这样操作退休的时候30套多有可能,

作者: stpgo 时间: 27-3-2010 14:44
就是说买房子买到越多越好？？

作者: 新亚物流 时间: 27-3-2010 14:47
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: AMBBroker 时间: 11-4-2010 22:17
ALEX顶一个了，你的HILLCREST那块地怎么样了，上面的板房卖了没有，还是先出租？周五踢球时见了

作者: AMBBroker 时间: 11-4-2010 22:25
回复 50# 午后红茶

以前有些客户在这附近做过投资，不过回报不是很理想。投资房产关键就是地段了，那面离市区有一定距离。如果真的感兴趣那个区的话我建议您可以试试些小户型，这样您不管以后出租和出售的话相对容易一些而且资金占用的也不会太多。您如果有什么问题的话也可以直接联系我。
Ｍｏｂｉｌｅ：　０４３３　８５１　２９８
ｍｘｉａｏ＠ａｍｏｒｔｇａｇｅ．ｃｏｍ．ａｕ

作者: winni 时间: 11-5-2010 09:37
lz好厉害，顶~~~~，如何贷款？有几种方式？如何去了解？谢啦！

作者: winni 时间: 11-5-2010 09:39
若以后想回国，买房还合适吗？

作者: candy_tang1123 时间: 22-5-2010 02:35
进来学习学习~~~

作者: smtp 时间: 30-5-2010 18:21
楼主做的非常棒，但如果楼主坚持到09年底再出手上海的房子的话，大家会发现楼主的选择是错的。
相对中国，澳洲的房价涨太慢了。
时间把握好，一套何止换3套啊？？

作者: muoguhengheng 时间: 31-5-2010 23:10
羡慕ing～～

作者: francis_zhang 时间: 1-6-2010 10:13
阿德的房价就是给这帮sunzi炒起来的。

作者: qxh716 时间: 6-6-2010 23:57
楼主是拿到PR了吗，现在是工作还是读书？

作者: 衛蘭 时间: 9-6-2010 20:46
说容易做比较难吧~~~水分很足啊~~~

作者: Longyang 时间: 25-4-2012 16:31
不错很值得学习谢谢您的分享

作者: luciaye 时间: 30-5-2012 13:59
各位朋友，
请当心房屋出手时，如果是投资房，要上资本增值税cpt。如果是国内带来的款项够多，少贷款是可以投资买房的，只是挣多少而已。但如果当地银行贷款的话，没有7年以上的增值时间是很少能赚的。我自己本人经历洲际搬家，买卖房屋的经历才明白：土地主不好当，这几年都给银行打工了。
大家珍重！多做作业再出手，每人情况不同，要先算好几年的情况和这里房价的升值空间，更重要的是税务方面，保留好有关房子的所有单据以便将来抵cpt税。

作者: luciaye 时间: 30-5-2012 14:06
最稳当的是自住房，出手时不需要cpt，但同一时间段只能申报一房为自住房。这里政府的网络联网的。跑不了的。
老了卖增值的自住房，downsize是可以赚钱的，但那时你就要养老了。这里的法律规定比较严密，投机可能行小，不鼓励炒房，大家一定要小心。这些炒房的风险和税务agent不说的，要自己了解，别等卖的时候才发现白忙活。
all the best!

作者: 9988 时间: 3-6-2012 15:02
感觉这个买卖不太好说,如果当时把上海的房子卖了,首付20%,就可以买5套和原来上海的房子一模一样的,是不是要比现在好得多?

作者: 人龙 时间: 3-6-2012 15:12
现在乐的欢，年底拉清单。

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