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标题: Daniel 说投资 231 澳洲投资者经历过哪些房产阶段以及如何利用4重点找到潜力区域？ [打印本页]

作者: innkou 时间: 28-1-2017 10:53
标题: Daniel 说投资 231 澳洲投资者经历过哪些房产阶段以及如何利用4重点找到潜力区域？
本帖最后由 innkou 于 28-1-2017 10:58 编辑

各位朋友，大家好！

上期我们从“通货膨胀”、“房价上涨和下一代需求”以及“平均寿命增加”三个方面

为大家简析了关注资产贬值、合理规划财产投资的必要性和重大意义。

本期我们从投资者角度出发，一起回顾澳洲投资者经历的房产投资阶段。

Ironfish亚太集团总裁Joseph在1998年进入房产投资市场，

他亲身经历了不同城市的几个房产周期，也帮助了很多投资者在不同周期下建立起多元化的投资组合。

基于过去近20年的投资经历，Joseph对房产投资阶段做了以下总结：

第一阶段：1999 – 2003

这一时期，绝大多数购房者都经历了房产的升值，尤其是悉尼，房价一直保持快速增长。

人们从只专注于努力赚钱和购买自住房的圈子里跳出来，开始理性化投资。

很多华人投资者从谨慎投资到近乎疯狂地购置物业。

第二阶段：2004 – 2009

布里斯班、黄金海岸、阿德莱德、墨尔本的房价继续增长，

珀斯房价在这一时期翻番，而悉尼经历了五年的零增长。

很多华人投资者第一次经历了房产降价，不少在市场火热时候入市的投资者，信心开始动摇，

甚至因为恐慌，在房价调整期卖房，赔了钱。

Ironfish在这个阶段根据房产市场周期规律，推出多元化组合性投资策略，

开始帮助客户建立多城市、多房型、多地点，4 - 10套的房产投资组合。

第三阶段：2010至今

悉尼房价在长达10年的缓慢增长后迎来飞速上涨阶段，房价翻番。

墨尔本紧随悉尼，房价增值迅猛。

布里斯班处于上升期，珀斯在经历了一段时间的快速上涨后，与阿德莱德趋势相近，进入了房产调整期。

这期间，投资房产的概念和做法已经很普及，很多地产投资者对澳洲房产投资以及如何投资有了基本的了解。

几乎所有地产公司都在讲如何投资房产、何时投、在哪里投，用一次性的手段和方法吸引买家，给卖房子带上投资的帽子。

随着2008墨尔本、2009年悉尼房价的回升，地产投资专家层出不穷，此起彼伏。

此时，Ironfish已带领客户进入下一个阶段，开始了对投资进程的维护。

我们知道，平均每7-10年澳洲房价会翻番，这些数据都是有理论根据的。

随着房价的不断上涨和经济环境影响，目前这个时间可能会延长到10-15年。

但它并不意味着房价会一直上涨，这期间的房价有可能上升，也有可能调整一段时间后，再继续增长。

如果从长线来看，市场的调整对整体增长的趋势并没有影响。

像上期提到的那样，除了自然增长，大量的移民也推动了就业、经济（资本流入）以及房产的发展。

根据澳洲统计局数据，过去10年澳洲人口每年净增值都在30万以上，最多的时候达到45万。

只要有人，就有对住房的需求，但对于投资者来说，在哪一个时间点上做投资和出售房产，就显得非常重要了。

绝大多数投资者犯的常见错误，就是买房后，没过多久就卖掉了。

我不止一次引用CoreLogic发布的Pain and Gain 报告中的数据，来说明持有时间长短对房产交易的盈亏起到的重大影响。

有些投资者（不论是海外还是本地），买房后一两年之内就卖了；

或者看到市场调整，就紧张，房价或租金稍微下降就赶紧卖掉，不仅赔了钱，还对澳洲的房产投资产生质疑。

而现实情况是，除非你买房时正好赶上好时机，低价买入，过两年迅速上涨，再高价卖出；或者你有一个方法让它增值，

否则对于普通投资者来讲，购买投资房就该长期持有，不要卖，借时间的力等待房产增值，来获得最大的收益。

房产市场有上升期和调整期，会达到顶端也有底部，

聪明的投资人是在房价低的时候进入市场，等待房产上涨，在大家都蜂拥进入房市的时候抛售，来赚钱。

此外，他们还会用分散投资和优化配置资产来避免房产不同周期的风险。

在房产周期的图表里，走错一个位置，最终的投资结果可能会完全不一样。

除了房产周期外，我们还需要抓住4个重点来寻找澳洲房产投资的潜在热点！

但凡是房产投资者，对下一个房地产热点都相当关注。

因为如果在适当的时间进入一个热点投资区，可以在较短时间内看到房价强劲的上涨，

这样的情况通常都可遇而不可求的发生在少数人身上，这是因为他们把握住了一些房产市场的特性和规律。

那么如何能够识别澳洲有潜力的置业热点并抓住这样的机会呢？

我这里选取了一些与大家分享参考：

1．寻找向高档化转型的地区

这些区可能过去的声誉并不起眼，但现在不少高端房主正在迁入，风景线正在发生变化。

具体做法是：查看感兴趣的、负担得起的区，看过去二至三年的房价变化；

如果价格稳步上涨，再看人口统计数据。越来越多的收入不错的年轻居民是一个强劲的迹象；

查看该区是否不断有新房建设或房屋装修；查看是否有新开的咖啡店或零售商店。

如果以上五点都符合，那么这个地区应该是有不错的发展机会。

2．涟漪效应

如果暂时负担不起房价将进入高增长的区，投资者仍可能通过查找买到其周围区的房子。

这需要时间，所以需要了解当地房地产市场正处在一个什么样的周期阶段，以最大限度地提高好的投资机会。

在涟漪效应上升前发现此类区的重要提示：

通过比较相邻区的中位房价来衡量房产价值，如果差异超过5％，相邻区就可能出现上涨。

密切关注季度平均房价趋势。一旦确定周期已拉开序幕，查找与自己预算范围内尽可能接近的房产。

3．查看供求情况

高需求低供应的区，房价更有可能攀昇，供求关系应该怎样评估呢？

我们要寻找租金回报率正在上升的区；查看该区的人口迁入的统计数据。

人口平均年龄在35岁左右的区通常走向高档化更快，因为这些人口往往都有更好的收入；

寻找人口正在上升的区，人口本身不足以推动价格上涨，

但与其它指标如收入上升与供应量低等相结合，就是一个房价上涨的很好迹象。

4．寻找将要进行大型基础设施的项目

这说明该区很可能会看到住房需求激增，因为很多人要在该地区上班，如果项目已经开始那就是最好的了。

房产是一项长期投资，

了解当前澳洲房产市场全局以及各大首府城市的市场周期及表现是制定有效投资策略，达成投资目标的前提。

Ironfish亚太集团专业的市场调研及投资顾问团队能带您了解各城市房市状况，

帮您一起制定符合您自身财务状况和投资目标策略，节约您的时间，快速建立多元化的投资组合。

欢迎您电话Daniel 0430 883 028预约免费投资咨询。

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