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鼎好电子大厦迎来了四位“贵客”，创新工场、国美商城、国际技术转移中心以及清华科技园。与此同时，细心的人会发现，一年来，中关村电子卖场环境改善、商户减少、摊位面积变大、商业环境改善等等。一切表明，中关村西区的业态悄然升级。 上周三，记者来到这里发现，一个区域的业态升级并非是政府一厢情愿的产物，有着强烈的社会共鸣与内生基础。中关村的业态升级是北京经济结构发展到一定程度后自然产生的社会现象，但在强力变革的过程中，与之相伴的相关问题也会逐步显现出来…… 从电子杂货铺到新兴产业高地 从电子卖场一条街起家，30年来中关村不断发展，不断变化。在这里，卖机箱只挣5元钱的冯军打造出爱国者品牌；代理光磁产品的刘京东创办起360buy（京东商城）。其实，中关村的发展史，某种意义上就是北京人才的创业变迁史。 如今的中关村，已从上世纪90年代组装计算机也能挣个上千元的暴利时代脱胎换骨。在这里，依靠投机倒卖做大做强的创业者越来越少，更多聚集在这里的是有技术有专利的海归人才。如今这里迎来的是创新工场、中国技术交易所这样的服务于“种子企业”的机构，中关村正在成为新兴产业的孵化器和CBD。这其中，政府的战略布局起到了重要的推进作用。 高端产业扎堆西区—— 四家大机构入驻鼎好 这一次不是空穴来风。 中关村西区电子卖场的整改进入攻坚阶段。 记者获得最新消息，创新工场、国美商城、国际技术转移中心以及清华科技园，已经与鼎好达成协议，将入驻该商厦。 其中，清华科技园在鼎好二期7层，面积7000平方米；创新工场在鼎好二期9-10层，面积7000平方米；国美网上商城把鼎好电子商城一期7-11层全部租下，面积达1.7万多平方米，国美电子商务公司员工将全部转移至鼎好电子商城办公。 记者在鼎好看到，部分楼层已经开始整体装修，电梯和楼梯入口的大门已经被锁起来，可能是因为工人回家过年，装修暂时处于停工状态，部分楼层的地面已经铺平，等着下一步铺设地板砖和墙体修饰。 记者了解到，以上四家单位能成功入驻鼎好，得益于海淀区相关政府部门的帮助，政府从中牵线搭桥。 中关村地区办公空间资源紧张一直是老大难问题，创新工场投资总监郎春辉曾对记者表示，“办公空间资源紧张已经是制约创新工场发展的主要因素”。 目前创新工场所在地——中国技术交易所大厦办公面积仅有1300余平方米，容纳了40多家团队和公司。在创新工场创业的简晶告诉记者，他最开始来创新工场时空间局促，自己和另一位创业伙伴是在一间只够放一张桌子、两把椅子的隔断间里开始的创业旅途。 郎春辉说：“即便空间这样紧张，能找到也实属不易，在中国技术交易所大厦办公还多亏政府的鼎力支持才能进来。” 清华科技园鼎好项目的负责经理刘雪良告诉记者，预计本月6日，清华科技园鼎好分园就可以正式运营，目前清华科技园在北京除了五道口的大本营外，另在玉泉慧谷、顺义临空国际等区域开设了分园。每年每家分园接待的来电、来访，有意入园的企业多达几百家。但由于空间资源不足，这些企业难以入驻园区。 刘雪良表示，未来鼎好的办公区将吸引高新科技企业入驻，这些企业一般具备较高的科技实力，目前已有四五家企业确定入驻，有的是原有的园区企业需要面积扩租，有的是新加入园区的企业。 “鼎好们”变身背后—— 西区转型加快 记者在调查中发现，除了四家企业入驻鼎好外，鼎好周边的科贸、海龙、e世界、太平洋数码广场等商业体，或多或少已经开始进行升级改造，这也预示着西区的转型正在进入实质性阶段。 调查显示，这些商业体的变化特征主要体现在三方面：首先业态调整自上而下，一般物业先拿靠上的层楼开刀，清退整层小租户，对整层楼面进行改造，吸引大企业入驻，一层甚至数层整体盘给一家大企业。 其次，商业体都保留了电子用品的零售卖场，一般自下而上保留五六层。再次，电子卖场部分楼面重新装修，打破原有租户布局，重新签订出租合约，重新分配经营位置，营业面积变大，租金提高，以此清退实力较弱的租户。 此前，有媒体称，“传言电子卖场将撤离中关村，这里将全部改为创新型企业办公区，原本的电子卖场将全部改为大型企业的展示间，取消销售功能”。但根据记者的调查看，未来一段时间内，电子产品零售业还将在中关村地区部分保留。 具体分析周边几家大型商业体可以发现，目前鼎好1-5层未有明显变化，6、7层即将停业装修，商户陆续撤离，8、9、10层已经停业，等待装修。11层以上清退小企业，引进大企业。中关村e世界未有明显变化，部分摊位停业整顿。太平洋数码广场整楼停业，准备装修。科贸卖场未有明显变化，传闻租金上涨，已有部分小企业撤走。海龙大厦由原来1-16层商户混杂的局面，整改为1-6层销售，8层以上作为写字间。 业内人士指出，整个中关村电子卖场的变化，与政府的推动密不可分。近年来，中关村电子卖场存在的黑导购、强买强卖、偷税漏税等诸多问题，一直被社会广为诟病。政府也希望一改中关村日趋式微的品牌形象，提升高科技知名度。 这一战略最早诞生于2009年7月，当年海淀区政府发布了《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，提出创新要素、科技金融、科技企业总部和研发中心、高技术服务业、文化创意产业等业态列入“鼓励”类，而电子卖场、商场、购物中心、餐饮等则被划入“不鼓励”业态。同年，海龙大厦拉开了电子卖场整顿的大幕，改造了8层以上的写字间，以吸引高科技企业入驻。此外，海龙、鼎好、e世界等卖场继而启动了各自的整顿工作。如统一工作服、明码标价、增设价格查询等。 2011年5月《中关村西区业态调整规划（2011年-2015年）》发布并实施，要求2011年年内，海龙、鼎好等大厦的商业面积要下降至50%以下。鼎好电子城的整顿也被提上了日程。 值得一提的是该《规划》明确界定了未来西区将明确禁止进驻低端业态形式，包括小商户电子产品维修和销售、低端服装、低端餐饮等；电子卖场内将逐步建成品牌店，有展示、体验等服务；逐步淘汰现有柜台、摊贩式经营。 对此，政府也出台了相关支持政策，希冀以此带动商业体整改积极性。诸如，海淀区将对完成市场腾退的电子市场主办方给予财政扶持。以新进驻企业形成的区级财政收入为测算标准，前两年给予100%、后3年给予50%的奖励；对于新开设的品牌专营店，海淀区政府将给予一次性装修补贴，补贴标准为实际装修费用的50%，每个店面最高补贴500万元。 记者调查发现，个体商户普遍支持西区业态调整的改变，他们认为，前两年中关村电子零售市场混乱，缺乏监管，恶性竞争激烈，欺客宰客现象确实存在，这对中关村地区品牌造成了伤害，清退小个体，保留有实力的大代理商，有利于提升中关村地区商家信誉与品牌形象。 腾笼换鸟的尴尬 我们关注美好的变化，我们也关注当下的人们。尤其关注个体在时代转型背景下的喜怒哀乐。被清退的商贩他们的出路在哪里？人流越来越少、租金越来越高，那些依旧选择坚守卖场的个体，他们在做着怎样的考量？一边是抓大放小的整改、一边又是飞涨的租金，整改是否又在无意中被开发商利用成为涨价的“借口”？捅破的利益链条究竟应该如何分配？错位的监管机制如何到位？或许这更是政府未来应该思考的重心。 38万元的柜台费—— “变了味”的租金 从广西来的刘天一（化名）已经在中关村海龙卖场挣扎了4年。中关村的电子卖场犹如江湖，有人在这里发家，有人在这里蛰伏，混迹于此的侠客换了一拨又一拨，江湖依旧还是那个江湖。 刘天一说，4年中自己所在的3层，商户已经换了两轮。 这几年，刘天一从一名打工者摇身一变成为个体户——没有门窗、隔板，仅凭几张柜台拼接，便在靠近电梯附近的走廊中间圈起了一片自己的“地盘”，18平方米，代价是每月1.2万元的租金。这个租金是在去年鼎好涨租后确定的最终版本，今年的“新版本”还没有发布，不过从小道消息中他已经感到租金上涨是大势所趋。 尤其在整改的背景下，商户盼望着租金上涨赶走与他们竞争的小商户，却又揣度着自己是否能支付起上涨的租金。房租变化的信息不只局限在本商城中传播，周边商场租金的最新变化会马上在商户中流传开来，因为任何一个卖场租金的波动都有可能传导到自己所在的商场。 “海龙已经开始改造了，像这种十来平方米的精品间，已经由每年18万元涨到38万元。”刘天一的朋友指着记者身后的一排有玻璃门、紧靠墙体、有隔板的房间说，“我们的租金今年还要涨”。 刘天一指了指离电梯最近的一家店面说：“这家老板现在都不来了，带着老婆满世界旅游去了。我们这里许多老板不做了，有的回老家了，还有的放贷去了。” 记者在网上以普通租户的身份向一位出租鼎好柜台的商户咨询，他出租的商铺9平方米，每日租金330元。核算下来，一个月将近1万元。他告诉记者，价钱这么高是商场的租金本身就高，鼎好去年租金上涨了15%左右，今年又涨了5%左右。他说：“这个价钱绝对公道，你不会亏，对面的海龙精品店20平方米的门面，每个月的租金已经上涨到了5万-8万元。” “这么贵！”这位商户在听了记者对租金的抱怨之后，建议记者，“如果你实力小，可以去科贸，从鼎好搬出来的商户，许多都去了科贸”。 记者随后来到了海龙一探究竟。海龙5层已经装修完毕，空气中弥漫着建材的刺鼻气味，与原来比商业环境变得干净、整洁，大厅井然有序，商户也明显少了一些，每家的场地比原来宽敞不少。随后记者来到4层，整个楼层都在装修中，商户和物业正忙着“丈量”自己的“新地盘”。记者了解到，这些商户重新划分了经营场所位置，每家面积也略微变大了，整个楼层都要重新装修，采购全新的柜台橱柜，与此同时，租金也进行了调整，不过这些商家非常警惕，记者始终没能了解到租金的细节和行情。 小商贩的游击战—— “不干净”的撤退 一位业内人士告诉记者，商场的业态调整很直接也很明白，就是逐步清退小商小贩小个体等低端零售业态。 但事实上，并不是这么简单。往往最终变成，能拿出大钱的大商户留了下来，没有实力的小商户只能和商场说拜拜。 就拿海龙来说，此前媒体报道，海龙电子城已经开始对6层以上原本用于中关村商户办公的区域进行调整，引入一些创新型企业，目前商户撤离已经基本完成。 记者在现场也确实看到海龙在走廊墙上张贴的告示：“8层以上为办公场所，非商业经营，购买电子产品请到1-6层海龙电子商城。” 实际情形并不乐观，记者坐电梯到8层，出电梯左拐，看到一位中年男子站在“丁字路口”前叫喊：“卖场在里面”，他左手指了指前方，部分搭乘电梯的人跟随他的指示前往。记者向走廊深处走去，走廊两边的玻璃门内确实有个别企业作为写字间，但很多还是楼下电子商品销售的办公地点，还有部分企业把电子产品放在大门入口处的橱窗中，以便顾客一眼就能看到商品。 看来，零售商户并没有如物业宣传的改造结果那样，走得“干干净净”。 究其原因，一位业内人士告诉记者，商户的租金普遍比写字楼要高一些，政府也没有实打实的资金补助，所以商场不可能把卖场承租户都赶跑。另外，一些商户嘴上承诺在写字楼层做品牌展示，但很难对他们偷偷售卖电子产品进行监管。 西区业态升级档案 鼎好：1-5层未有明显变化，6、7层即将停业装修，商户陆续撤离，8、9、10层已经停业，等待装修。11层以上清退小企业，引进大企业。 中关村e世界：未有明显变化，部分摊位停业整顿。 太平洋数码广场：整楼停业，准备装修，未来去向不明。 科贸：卖场未有明显变化，传闻租金上涨，已有部分小企业撤走。 海龙商场：由原来1-16层商户混杂的局面，整改为1-6层销售，8层以上作为写字间。 (本文来源：北京商报 作者：张晓东)
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