Daniel 说投资 67

innkou

各位朋友，大家好！

      

      上期的专栏我介绍了最新的市场上升趋势的变化，并表示将在本期应广大读者的要求介绍下我们Adelaide当前值得投资或者对于首次购房者来说适合置业的项目。

       在我开始介绍Adelaide的值得投资的房产项目之前，我要先宣布一条重大利好消息 – 南澳州政府于10月15日宣布：凡是购买价值在$400,000以下的新建住房，包括期房公寓的买家，都可以额外获得$8,500的新建房补助，无论您是投资者，还是自住房买家，也没有购买数量的限制，也就是说您购买2套这样的新建住房，就可以获得2份的该补助。对于首次购房者来说，除了这一全新补助外，还可获得原本的$15,000的新建房补助，也就是说总共可以获得$23，500的新建房补助，那是非常巨大的优惠，别忘了，新建房更可以获得巨大的印花税的减免。

       随着市场的升温和利率的持续下降，相信无论您是首次购房置业者还是精明的投资者，都不会错过这个千载难逢的机会！因为随着该补助的刺激，更多的买家购置新房，必将导致物业价格的上涨，08-09年度的补助计划已经证明了这一点。

      那么，今天我们Adelaide的机会在哪里呢？ Ironfish作为澳大利亚专业的房产投资公司，经过我们的大量市场分析和研究，把目光锁定在了Adelaide全新住宅开发区（Master Planned Community）St Clair小区上。并且为了满足市场的需求并引领未来的流行住宅趋势，我们自己开发了Adelaide独一无二的Chestnut Crescent 连体别墅 (土地加住房套餐)项目。

St Clair是一个活力四射的全新高级住宅小区，位于距离Adelaide市中心西部仅8公里的意大利人社区Woodville，该区的居民主要都是职业人士，以从事教育行业的居多（资料来源：www.adelaidesuburbs.com.au）。该区距离著名的WestLakes购物中心及Grange Beach也仅4公里之遥。

       St Clair拥有Adelaide最大的绿地之一。在St Clair,约35%近22公顷的面积为绿地、大小公园星罗棋布、儿童游乐区、烧烤野餐区、体育运动区、自行车和步行小道蜿蜒辗转。6大城市湿地景观区也将为您带来最清新自然的优美环境,  Chestnut Crescent 专案便置身于绿意盎然的公园环境中。

       St Clair即将拥有独立的社区商业中心：价值$7,800万的St Clair 社区商业娱乐中心将被投资建造,超市巨无霸Coles将携手其它各式精品专卖店、便利店、咖啡厅、餐厅共同入驻, 届时将有大量就业机会提供,将极大地促进该地区的人口增张 - St Clair将吸引超过3000个居民入住，现在每月都有新的居民入住, 绝大部分居民为年轻的家庭。而Chestnut Crescent将提供40套精品全装修连体别墅，为年轻的家庭提供了更经济实惠的住宅方案，同时也倍受希望提升居住条件的家庭欢迎。

       St Clair原址也拥有悠久的历史，位于昔日的Cheltenham赛马场，总面积约64公顷，早在1895年当地就已经修建了火车站。附近拥有Queen Elizabeth医院、Royal Adelaide高尔夫球场、TAFE  Regency校区、AAMI 体育中心、Woodville中小学、West Lakes 购物中心等。 社区内还将新建大量购物、 餐饮娱乐设施，以及全新的私立和公立学校及幼儿中心和医疗康复中心。

ChestnutCrescent连体别墅位于即将新建的StClair及现有的Woodville火车站之间,步行即达。未来电气化铁路将在10-15分钟内把您送达Grange Beach及市中心；Go Zone 巴士路线更是四通八达。

      您将享受到在Adelaide绝无仅有的3层连体别墅设计：独有的户外厨房及空中花园！我们将户外烧烤、朋友聚会的自在乐趣搬到了空中，自有一番别样体验。厨房配置高档石材台面、烤箱、洗碗机、煤气灶具，应有尽有、中央空调，“武装”到纱窗、百叶窗帘、信箱、光线互联网接口、电视天线、电话接口等全设备的精装修。您只需购置家私，即可入住或者出租，绝无额外建房和装修费用之忧。

      我们将为您提供极具竞争力的价格–低于市场均价5%到7%，3房2厅户型固定价格仅$39万到$42万,1-11号更可俯瞰Adelaide最大的绿地，欣赏绝美景色。2房2厅户型仅$32万到$33万! 不知道您是否还能在距离Adelaide市中心8公里以内找到第二个这样完美性价比的住宅，并加上政府$8,500到$23,500的补助吗？同时我们作为负责任的房产投资公司及专业开发商，还将在标准法律之外为您提供建房时间的有力保证 - 您的利益将得到最有力的保护！

      

      如果您是房产投资者，只要您签约2年的物业管理合约，那么我们还将为精明的你提供5%的首个租客租金保障及第一年的免费物业管理。该区同类物业，3房的租金在大约$400/周，2房的租金在$360/周左右。同时别忘了，政府还为投资者买单$8,500！

     请大家随时拨打房产投资咨询电话0430 883028了解详情，我将为您提供专业的、适合您个人状况的投资创富策略和计划。

360Cisitalia 发表于 2012-10-29 20:44

呵呵,谢谢你的图, 不过, 我不大明白该图能说明什么问题? 是想说明这里的房价比10年前便宜,没有资本增值? 还是想说明这里的房子全部空着没有人住没有市场需求? 请赐教!

innkou 发表于 2012-10-30 23:18
呵呵,谢谢你的图, 不过, 我不大明白该图能说明什么问题? 是想说明这里的房价比10年前便宜,没有资本增值?  ...

我有说什么不好吗?..,您怎么如此敏感呢?..,
好还是坏不是我说了算..,我只是用一张图告诉大家一个fact.,
在意的人自然在意不在意的自然无所谓
这只是ABS的最新的census图..,选取的指标是说越南话的密度.,红色橙色是最稀少.,蓝色紫色是最集中.,仅此而已.,

360Cisitalia 发表于 2012-10-31 19:56
我有说什么不好吗?..,您怎么如此敏感呢?..,
好还是坏不是我说了算..,我只是用一张图告诉大家一个fact.,
...

谢谢您的Fact, 我只是向您讨教那张图说明什么问题啊.

很感谢您的回答, 不过, 我也没有说您的Fact有什么不好, 对吗?

Fact就是Fact, 无所谓好坏. 我和大家分享的是投资的潜力地区, 只要有资本增值, 租金回报还不错, 大家都承担的起, 有未来的发展, 就好了.

至于是说越南话的密度, 不晓得和资本增值有没有什么关系, 据我目前的知识范围内, 越南区也好, 华人区也罢, 还是其它什么人种的聚集去, 似乎和房产投资的回报是没有影响的. 难道今天说越南话地区的房产会比10年前的便宜? 难道10年后说越南话地区的房价会比今天便宜?

所以, 我只关注影响房产投资的Fact, 如果您有这方面的Fact, 我很欢迎您和大家分享:)

innkou 发表于 2012-11-1 18:59
谢谢您的Fact, 我只是向您讨教那张图说明什么问题啊.

很感谢您的回答, 不过, 我也没有说您的Fact有什么 ...

呵呵, 我的文章主要是针对投资者来分析的, 自住的话, 其实是很难说的, 比如说, 我们华人都觉得Elizabath和差吧? 但是在Elizabath医院里上班的护士,医生或者其他工作人员, 你说他们的自住需求在哪里? 当然就是在Elizabath附近了, 医生总是high class 的群体吧? 但是那里的医生也不会住到Burnside的去. 我有很多来自那个医院的护士或者医生客户, 无一例外, 家都在该区附近, 有些考虑到区的好坏, 最远也就住在Mawson Lakes了, 越南去也一样, 假如你在那里工作, 那么可能考虑便利, 大多选该区附近. 我还有Queen Elizabath医院的医生和护士客户, 家不是在St Clair, 就是在Westwood, 别忘了, Westwood 可是在标准越南去Mansfiled Park呢! 所以, 自住, 也是要考虑便利和经济承担能力的. 但是为什么人家不去老区住呢? 因为那里就差很多, 而你在新区诸如St Clair或者 westwood就档次高很多!

maggieeric 发表于 2012-11-2 21:23
我朋友买越南区的现在的确想死的心都有了。

个例不能说明什么问题, 如果每一个住在那里的人都死的心都有的话, 那么越南去就应该是空城了, 不是吗?

innkou 发表于 2012-11-4 15:56
呵呵, 我的文章主要是针对投资者来分析的, 自住的话, 其实是很难说的, 比如说, 我们华人都觉得Elizabath和 ...

看怎么看了.,我在国内也敢住最乱的区.,但在这边小心谨慎排第一.,越南区黑人区其实都是一个fact罢了..,只不过有人care有人不care.,
像你说的那些住elizarbeth的医生护士真的是不愿意住东南呢还是说权衡之后现居住地更适合?.,
没有特殊需求的话.,有条件大家都愿意住治安好的.,所以也经常有人好区破房子和乱区新房子之间徘徊.,毕竟只是自住不是投资.,收到的限制都是很多的

360Cisitalia 发表于 2012-11-4 18:14
看怎么看了.,我在国内也敢住最乱的区.,但在这边小心谨慎排第一.,越南区黑人区其实都是一个fact罢了..,只不 ...

这话说的很对, 有条件大家当然都希望住好的区, 还要好的房子, 可惜, 并不是那么多人都很有钱可以承担的起. 不管是愿意住Elizabath, 还是因为工作不得不妥协住Elizabeth, Fact 就是Elizabeth也好, 越南去也罢, 都有人住, 都有需求, 只要有需求, 房价就会涨, 只要房价涨, 投资者就有回报. 我是专业的投资者, 所以我只分析Fact ---- 有没有需求有没有潜力? 有, 从投资的角度那就是好区, 没有, 或者潜力不大, 我不能说不好, 但是可以说某个区一般般.

另外, 从自住的角度而言, 那也是要看某个区的发展 ---- 丑小鸭为什么就不能变成白天鹅呢?
1970年代, West Lakes 可是个垃圾场, 但是经过Delfen (Land Lease) 的开发, 有多少人会认为West Lakes 不好呢? 不管你承认还是不承认, 网球明星休伊特的百万豪宅就在那里! 据说好莱坞明星妮可.科得曼的百万豪宅也在哪里, 当然, 这个我是听一个local 说起, 并无考证, 不过俗话说, 无风不起浪, 总之, 今天那里是很不错的, 说实话, 买得起那里房子的人也并不多, 那里也是西北区啊, 离开越南区也很近啊, 不过, so what?

再来看看Mawosn Lakes, 14年前可是农场啊, 全部是农民住那里啊, 不管你喜欢还是不喜欢, 那里现在也几乎是Adelaide最贵的区之一了, 吉拉德上周还去那里的Technology Park为其中的一家好像是搞什么太阳能高科技公司剪彩了呢. 有几家公司的开张可以获得总理大驾光临来剪彩呢? 很多银行的职员都住那里, 皇家医院的不少医生和护士还住那里呢, 还有, 这里香港商会里的某个大人物也住那里.

总之, 那些地方以前都不好, 现在都不错, 凭什么说越南区以后就不好? 还有个例子, Klemzig以前也是黑人区啊, 但是现在呢? 似乎买在那里自住的华人还很多呢! 同样, 10年前Northgate 算什么啊? 和周边一样, 基本属于穷人区, 今天呢? 那里100万的房子都有, Lightsview更是要被打造成Adelaide的第2个东区!

所以, 关键在于能不能有独到的眼光发现"潜力股"了. 假如能用投资的眼光买自住房, 不是更加好吗?